Tư vấn quyền lợi khi đất bị quy hoạch treo

1. Luật sư tư vấn quy định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch treo hay gọi chính xác là quy hoạch sử dụng đất treo là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch. Vậy trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình có đất vướng vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất treo thì quyền lợi của người sử dụng đất bị ảnh hưởng như thế nào? Người sử dụng đất có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này bạn hãy liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dụng như sau:

+ Quy định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng khi đất vướng quy hoạch đất treo;

+ Quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

2. Quyền lợi của người sử dụng đất khi đất bị quy hoạch treo

Câu hỏi: Xin hỏi luật sư, tôi có miếng đất mặt tiền ngang 20m dài 60m, nằm ngay đường N trung tâm tp.C (các mảnh đất xung quanh thì đã được xây dựng cơ quan sự nghiệp, nhà dân). Đất trước đây do ông cha để lại và vẫn là đất nông nghiệp chưa được lên thổ cư do qui hoạch treo. Nhưng đến nay đã hơn 10 năm mà chúng tôi không được xây dựng gì trên phần đất của mình, chính quyền nói là qui hoạch nên không cho làm gì cả trong khi chúng tôi cần vốn để đầu tư làm ăn. 

Vậy xin hỏi luật sư là theo luật thì dự án treo như vậy thì bao nhiêu năm chúng tôi có quyền yêu cầu lấy lại và chuyển lên đất thổ cư? Nếu để như vậy thì quá lãng phí trong khi đền bù thì chính quyền thành phố lại không chịu đền bù. Xin cám ơn luật sư!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

I. Về vấn đề quy hoạch treo

Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.” 

Tuy nhiên, nếu cơ quan có thẩm quyền không hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất thì luật không có quy định được điều chỉnh tối đa bao nhiêu lần. Do đó, nếu kế hoạch sử dụng đất vẫn tiếp tục được điều chỉnh định kỳ trong thời gian như trên, việc điều chỉnh vẫn được công bố thì gia đình không thể chuyển mục đích sử dụng đất. Mặc dù vậy, nếu gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất không có tranh chấp thì có thể chuyển nhượng mảnh đất này lấy vốn đầu tư làm ăn.

Trường hợp gia đình chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu kế hoạch sử dụng khu đất đó đã bị hủy bỏ hoặc bị điều chỉnh nhưng việc điều chỉnh chưa được công bố thì gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện (căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013) rồi sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng.

Trường hợp gia đình chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà kế hoạch sử dụng đất trước đây đã được điều chỉnh và việc điều chỉnh đã được công bố thì gia đình bạn không có quyền chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng cho người khác.

II. Về vấn đề đền bù

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định gia đình bạn có thể được bồi thường nếu đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là gia đình sẽ được bồi thường nếu thuộc trường hợp:

- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc

- Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này (trường hợp này được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp).

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp?

Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Sự việc như sau: mẹ tôi có sở hữu mảnh đất 2.000m2. trước năm 1995 đến nay. Mẹ tôi đã sử dụng đất này làm ruộng từ trước năm 1995. Nhưng sau khi đăng kí và được cấp giấy sử dụng năm 1995 (tất cả đất bao gồm nền nhà và đất ruộng )thì trong giấy không có mảnh đất ruộng 2.000m2 này, mà mảnh đất này nằm trong GCNSDD của người cậu (em họ của mẹ tôi). Vậy tôi muốn hỏi mẹ tôi muốn xin giấy chứng nhận sở hữu mảnh đất 2.000m2 này thì cần làm những thủ tục gì và gặp ai đê giải quyết. Trên thực tế mọi người và cả cậu đều biết và công nhận đất này là của mẹ vì mẹ mua của người khác chứ không phải của ông bà để lại! Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

>> Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo đó, trường hợp của bạn nếu có căn cứ chứng minh diện tích ruộng 2000 m2 thuộc quyền sử hữu của gia đình bạn, tức việc cấp giấy chứng nhận cho người cậu út là trái quy định pháp luật đất đai về đối tượng sử dụng. Nên để giải quyết thì mẹ bạn sẽ làm đơn khiếu nại gửi chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho cậu út và công nhận diện tích hợp pháp trên cho gia đình bạn, sau khi được công nhận thì làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.