Tranh chấp đất đai do bị hàng xóm lấn chiếm

Nội dung đề nghị tư vấn: Đến năm 1992 gia đình tôi đã bán cho anh Đ một mảnh đất có chiều rộng mặt tiền là 4m, chiều rộng mặt sau là 5m. Số đất của gia đình tôi còn lại trong sổ đỏ ( Chiều rộng mặt tiền là 9m, chiều rộng mặt sau là 8,2 m, chiều sâu là 13,5m). Đến năm 2006 do yêu cầu của nhà nước cấp sổ đỏ mới cho tất cả nhà dân, vì bị thất lạc sổ đỏ gốc được cấp vào năm 1992, (thời điểm sau khi nhà tôi bán đất cho anh Đ) và cũng do đường mở rộng nên khi địa chính đo để cấp lại sổ đỏ nhà tôi đã không để ý đến phần đất bị mất, (chỉ đo đất hiện tại làm sổ đỏ) nên bố tôi đã kí và nhận lại sổ đỏ với diện tích đất là m2 (Chiều rộng mặt tiền là 8,5m, chiều rộng mặt sau là 8,2m, chiều sâu là 13,5m). Đến tháng 3 năm 2016 nhà anh Đ sửa lại nhà có tranh chấp đất với nhà hàng xóm, khi đo lại đất nhà anh Đ thì tôi thấy năm 1992 bố tôi chỉ bán cho anh Đ 4m mặt tiền nay chiều rộng mặt tiền là 4,6m thừa ra 60 cm đất ( lúc này gia đình tôi đã tìm thấy sổ đỏ năm 1992, giấy tờ mua bán đất đầu tiên và một tờ giấy biên nhận số tiền và diện tích đất mà gia đình tôi đã bán cho anh Đ). Tôi có hỏi thì anh Đ bảo đổi cho nhà bên, tôi yêu cầu nhà bên ra làm chứng thì nhà bên nói chỉ cho anh Đ 10cm thôi, ông không biết số đất còn thừa lại là ở đâu, mà số đất đó lại khớp với số đất gia đình tôi bị thiếu. Vậy tôi rất mong công ty tư vấn cho tôi nên có hướng giải quyết như thế nào để lấy lại số đất trên và pháp luật quy định thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Luật Minh Gia cảm ơn câu hỏi và đề nghị tư vấn của bạn. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Tại thời điểm năm 2006, sau khi địa chính tiến hành đo đạc thì diện tích đất nhà bạn đã bị thiếu 0,5 m2 tuy nhiên gia đình bạn đã không yêu cầu đo lại mà lại ký xác nhận diện tích đó để làm sổ đỏ. Điều đó trước hết xuất phát từ lỗi của gia đình.

Hiện tại, để bảo vệ quyền lợi cho mình, gia đình bạn đầu tiên phải chứng minh được diện tích đất của gia đình mình là có diện tích: Chiều rộng mặt tiền là 9m, chiều rộng mặt sau là 8,2 m, chiều sâu là 13,5m. Nếu hiện tại sổ cũ đã bị thất lạc thì có thể trích lục hồ sơ địa chính để chứng minh được diện tích thực tế từ thời điểm trước. Sau đó, gia đình bạn có thể làm đơn đề nghị địa chính xã tiến hành đo đac lại diện tích của hàng xóm gia đình nhà bạn, diện tích đất của nhà bạn, nhà anh D và diện tích đất của hàng xóm đã cho anh D 10 cm. Sau khi đo đạc lại, nếu phát hiện đất của gia đình bị thiếu do nhà anh D lấn chiếm thì bạn có thể thương lượng với anh D để anh này trả lại 50cm hoặc trả một phần tiền tương ứng với phần diện tích này.

Trường hợp anh này không đồng ý thì gia đình có thể gửi đơn ra Ủy ban nhân dân xã. Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu tranh chấp đất đai giữa gia đình bạ và anh D đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì theo điều 203 Luật đất đai sẽ được giải quyết như sau:

"1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Trường hợp không chứng minh được diện tích đất của gia đình bạn có diện tích: Chiều rộng mặt tiền là 9m, chiều rộng mặt sau là 8,2 m, chiều sâu là 13,5m thì gia đình bạn không có căn cứ yêu cầu.

Trân trọng!