Hoàng Tuấn Anh

Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ thế nào?

Em mong luật sư giải đáp dùm em vấn đề này: Câu hỏi 1: Em đang liên hệ mua một lô đất tại phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Người bán có một thửa đất 270m2 và làm thủ tục tách thành 4 lô, em mua 1 trong 4 lô này. Nhưng diện tích của lô em đang mua chỉ 59m2 (14.8mx4m). Em thắc mắc về diện tích nhỏ vậy có thể làm sổ đỏ được không?

Người bán giải thích rằng họ sẽ làm thủ tục tách đất để cho ( tặng) em trai họ (vì nếu cho tặng với diện tích nhỏ này thì làm sổ đổ được), rồi sau đó mới bán cho em. Cho em hỏi nếu thủ tục như vậy có đúng không? Và sau khi sang tên em thì với diện tích đó sổ đổ vẫn không có vấn đề gì chứ?

Câu hỏi 2: Em muốn hỏi về thủ tục mua bán đất đai ạ. Em mua lô đất trên với giá 330 triệu và thanh toán làm 3 lần.Lần 1 em đặt cọc 5 triệu và làm hợp đồng đặt cọc. Lần 2 em thanh toán 225 triệu nữa để làm hợp đồng công chứng 3 bên tại phòng công chứng tư nhân ( bên mua, bên bán, và ngân hàng đứng ra bảo lãnh trả phần tiền e còn thiếu) và sau đó người bán nộp hồ sơ tại Quận để sang tên cho em lần 3 Ngân hàng trả 100 triệu còn lại cho người bán thay em (em vay thế chấp sổ đỏ của lô đất này cho ngân hàng). Cho em hỏi thủ tục mua bán như vậy có đúng không? Có chỗ nào cần lưu ý không? Vì em lần đầu mua đất và sợ bị lừa lọc?

Em xin cảm ơn luật sư!

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau.

Trả lời câu hỏi 1:

Khoản 1, điều 5 Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND của UBNDTP Đà Nẵng về quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng quy định:

“1. Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

a) Các phường thuộc quận Hải Châu, quận Thanh Khê, quận Sơn Trà và quận Liên Chiểu;

b) Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ và vị trí mặt tiền đường Lê Văn Hiến, đường Trần Đại Nghĩa thuộc quận Ngũ Hành Sơn;

c) Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông, mặt tiền Quốc lộ 1A và Quốc lộ 14B (đường Trường Sơn) thuộc quận Cẩm Lệ.”

Theo quy định trên, lô đất bạn đang mua 59m2 tại phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu nhỏ hơn diện tích tối thiểu (70m2).

Quy định tại khoản 2 điều 3 quy định 49/2009/QĐ- UBND về điều kiện tách thửa như sau:

“2. Tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 5 Quyết định này phải đảm bảo các điều kiện sau:

a) Đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều này.

b) Thửa đất tách ra phải hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 của Quyết định này; đồng thời thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu. Việc giải quyết cho tách thửa trong trường hợp này phải được xử lý đồng thời với việc hợp thửa đất.”

Nếu lô đất bạn mua không đáp ứng đủ các điều kiện tách thửa nêu trên thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính phủ quy định không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đó là trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp của bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu người bán đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì sẽ được phép tách thửa, đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Việc người bán tách thửa đất tặng (cho) người em trai cũng phải tuân thủ các quy định trên. Việc tặng (cho) thì diện tích đất vẫn không thay đổi nếu không hợp thửa với diện tích đất liền kề. Vì vậy cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trả lời câu hỏi 2:

Thủ tục mua bán đất bạn nên chú ý về tính có hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để đạt giá trị pháp lý cao nhất và làm bằng chứng khi có tranh chấp bạn nên công chứng hợp đồng. Hợp đồng bảo lãnh giữa ngân hàng và bạn pháp luật bắt buộc phải có công chứng. Về hình thức, nội dung hợp đồng mua bán đất phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự 2015, pháp luật về đất đai hiện hành và được công chứng, các lần giao tiền cũng nên đưa vào hợp đồng. Về thủ tục mua bán đất chúng tôi đã tư vấn trong bài viết Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất đai.

Hỏi tư vấn qua điện thoại