Thủ tục mua bán đất sổ đỏ chung như thế nào?

Cho e hỏi:

1/ Nếu người bán không phải là 1 trong 3 người trong sổ hồng thì có công chứng bán được không? ( vì người đó vẫn mua lại mà không sang tên). Nếu bán được thì có sang tên cho e được không?

2/ Sau khi công chứng xong , trả tiền hết rồi. E cầm sổ hồng đi sang tên đổi thành tên em vào sổ chung được không? Nếu được thì 2 cuốn sổ còn lại của 2 nguoi chung phải đổi có khó không? Nhờ luật sư chỉ giúp. Em cảm ơn ạ !

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về việc người bán nhà cho bạn không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) sẽ căn cứ vào Điều 95 Luật đất đai 2013:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

...

Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động…”.

>> Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất sổ đỏ chung, gọi: 1900.6169

Như vậy, nếu người bán nhà cho bạn chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất thì họ không có quyền định đoạt tài sản. Hơn thế nữa, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn được thực hiện thì người đó phải có Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”

Như vậy, người bán đất cho bạn không đủ điều kiện để bán đất cho bạn và nếu cố tình mua đất thì bạn cũng không được sang tên trong Giấy chứng nhận do không có người chủ đứng tên trong Giấy chứng nhận thực hiện chuyển nhượng và sang tên cho bạn.

Nếu bạn đã mua được căn nhà đó và giao dịch đó được công nhận thì theo quy định tại Khoản 1, khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013, căn nhà bạn muốn mua đang đứng tên ba người, do đó nếu một người muốn chuyển nhượng phần đất của mình cho người khác thì nhận phải được sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu mảnh đất với bạn. Nếu chỉ một trong hai người sử dụng đất đồng ý mà người còn lại không đồng ý thì phải thực hiện thủ tục tách thửa nếu đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở theo quy định của địa phương và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau khi tách.

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn vui lòng liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.