Hợp đồng thuê nhà theo quy định mới nhất

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên (bên cho thuê nhà và bên thuê nhà), theo đó bên cho thuê giao lại nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. (Quy định tại điều 472 Bộ luật dân sự 2015).

>> Xem: Mẫu hợp đồng thuê nhà

2. Tư vấn quy định về hợp đồng thuê nhà

- Hiện nay nhu cầu thuê nhà để ở, kinh doanh, làm việc, học tập ngày càng phổ biến, kéo theo đó là nhu cầu cho thuê nhà ngày một cao. Khi xác lập quan hệ thuê nhà các bên cần phải có hợp đồng thuê nhà. Việc lập hợp đồng thuê nhà là điều thực sự cần thiết và quan trọng khi đi thuê nhà. Vì chỉ khi lập hợp đồng thuê nhà thì quyền lợi của các bên mới được đảm bảo và hạn chế đến mức thấp nhất các tranh chấp có thể xảy ra.

- Việc soạn thảo hợp đồng thuê nhà cũng rất quan trọng vì nếu nội dung của hợp đồng càng rõ ràng, càng đảm bảo được quyền lợi của các bên khi có tranh chấp xảy ra. Nếu bạn gặp vấn đề này đang không biết soạn thảo hợp đồng thuê nhà như thế nào mới đảm bảo được tối đa lợi ích cho mình. Hay đang có tranh chấp xảy ra nhưng bạn chưa có hướng giải quyết, bạn cần tư vấn, hỗ trợ. Bạn hãy liên hệ công ty Luật Minh Gia chúng tôi, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

+ Nội dung hợp đồng thuê nhà ;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên ;

+ Hiệu lực hợp đồng.

3. Quy định về hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 thì Hợp đồng thuê nhà ở được quy định và hướng dẫn như sau:

- Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

- Quyền của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:

1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định bộ luật dân sự

3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

- Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;

2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.

- Quyền của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các quyền sau đây:

1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;

2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.

6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại bộ luật dân sự 2015.

- Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở

Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

- Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

2. Nhà cho thuê không còn;

3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

- Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại về vấn đề thuê nhà của Bộ luật Dân sự cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.

------------

4. Tự ý thay đổi giá tiền thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà có được không?

Câu hỏi:

Xin thưa Luật Minh Gia cho phép tôi được hỏi nội dung sau: Ông B thuê căn nhà của ông A với diện tích 70m2, kể từ ngày 7/7/2020 (gồm căn nhà 30m2 và sân vườn trước nhà 40m2) trong một năm (B đặt cọc 1 tháng tiền nhà, và tiền nhà đã được công chứng). Được sự đồng ý của A, ngày 17/8/2020 B tự sửa nhà cho khang trang hơn với số tiền của mình khoảng 3 triệu đồng. Sau đó 2 tháng, ngày 10/9/2020, chị A thông báo cho anh B biết chị sẽ bán căn nhà cho chị C. Thậm chí khi chị C sang chủ mới, chị A thông báo cho anh B biết sẽ sử dụng phần diện tích phía trước của ngôi nhà xây nhà trọ diện tích khoảng 30m2. Phần diện tích còn lại là lối đi vào nhà ông B, đồng thời bà C sẽ tăng giá cho thuê. Anh B tức giận vì cho rằng thời hạn thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng, chị C không có quyền phá bỏ thỏa thuận dù chủ sở hữu đã thay đổi. Giảm quy mô tiền thuê nhà và tăng tiền thuê nhà là không hợp lý và trái pháp luật. Tuy nhiên, cô C không đồng ý với yêu cầu của anh B, có thể bảo vệ quyền lợi của B không, Chị C có được thay đổi cách trả tiền thuê nhà và quy mô tiền thuê nhà hay không? Cảm ơn luật sư.

Trả lời tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng về gửi yêu cầu tư vấn về Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn, Chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về hợp đồng thuê nhà như sau:

"1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở."

Căn cứ theo quy định pháp luật trên, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhà. Khi các bên thỏa thuận các điều khoản quy định trong hợp đồng và đã ký hợp đồng thì các bên phải thực hiện đúng theo hợp đồng mà các bên đã cam kết. Theo đó do các bên đã tự thỏa thuận với nhau về giá thuê, thời hạn thuê, trách nhiệm của mỗi bên trong quan hệ thuê nhà ở này trong hợp đồng thì các bên căn cứ theo hợp đồng để thực hiện.

Đồng thời Điều 133 Luật nhà ở năm 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

"...2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Đối chiếu với quy định pháp luật trên, chị A đã thông báo sẽ bán lại căn nhà cho chị C nhưng trong hợp đồng thuê nhà với chị A vẫn còn thời hạn 10 tháng. Như vậy, anh vẫn được tiếp tục thuê nhà đến khi hết hạn hợp đồng và chủ sở hữu nhà ở mới (chị C) có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó.

Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

...

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba."

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Bên cho thuê (chị C) có thể điều chỉnh giá thuê nhà trong trường hợp các bên thỏa thuận trong hợp đồng với nhau. Theo thông tin anh cung cấp, bên cho thuê (chị C) đã điều chỉnh giá thuê nhà ở mới nhưng không được sự đồng ý của anh và các bên không thống nhất được giá thuê nhà mới. Nếu anh chứng minh được rằng việc tăng giá này là bất hợp lý hoặc việc tăng giá này không hề được thông báo trước thì anh có quyền thỏa thuận lại với chị C về giá thuê. Trường hợp chị C đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì anh có quyền yêu cầu chị C bồi thường thiệt hại, bao gồm cả khoản chi phí mà anh đã bỏ ra để tu sửa nhà.

Nếu hai bên không thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bồi thường cho nhau thì anh có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết.