Muốn sửa chữa và cơi nới nhà cửa thì có phải xin phép không?

1. Luật sư tư vấn quy định của pháp luật về xây dựng

Pháp luật về xây dựng là một trong những vấn đề quan trong hiện nay. Luật xây dựng không chỉ điều chỉnh về các dự án liên quan đến các công trình lớn mà việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng chịu sự điều chỉnh của Luật xây dựng. Vậy xây dựng như thế nào cho đúng theo quy định? Có được xây dựng trên đất nông nghiệp không? Khi xây dựng nhà mới hay sửa lại nhà có phải xin giấy phép xây dựng không?

Đây là thắc mắc, đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về vấn đề này.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2. Luật sư tư vấn về vấn đề sửa chữa và cơi nới lại nhà

Câu hỏi tư vấn: Năm 2010 gia đình tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp 81m2 đã có nhà cấp 4 khoảng 30 m2 ở Vũng Tàu, Mảnh đất đó thuộc sổ đỏ chung tám nhà của mảnh đất 670m2, hiện gia đình tôi chưa tách sổ. Nay gia đình tôi muốn xin sửa chữa và cơi nới (xây thêm một gian và sửa lại mái tôn cũ). Vậy gia đình tôi có được xây không, và cần những thủ tục gì. Rất mong nhận được tư vấn của luatminhgia, cảm ơn!

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình nhà bạn có mảnh đất nông nghiệp mua từ 2010 đã có nhà trên đó. Hiện có sổ đỏ chung 08 nhà và gia đình bạn đang muốn sửa chữa và cơi nới (xây thêm một gian và sửa lại mái tôn cũ). Do đó, đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc xin giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cảo tạo nhà

Theo quy định tại khoản 2 điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định về giấy phép xây dựng như sau:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

…

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

…”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, nếu gia đình bạn tiến hành sửa chữa và cải tạo nhà thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 nêu trên gia đình bạn sẽ không phải xin giấy phép xây dựng.

Thứ hai, về việc xây dựng trên đất nông ngiệp

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất nhà bạn đang ở là đất nông nghiệp. Do vậy để được sử dụng và xây dựng đúng mục đích thì gia đình bạn nên làm thủ tục chuyển mục mục sử dụng đất. Và theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Do đó, việc chuyển mục đích của gia đình nhà bạn là chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Hồ sơ bao gồm:        

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.