Mua đất đang thế chấp có thể sang tên sổ đỏ không?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Vào thời điểm 2001, bác ruột và bố anh có thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6000m2 đất, nhưng không thể sang tên giấy chứng nhận vì vào thời điểm đó do bác bạn đang thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Bộ luật Dân sự 1995 có quy định tại Điều 351 như sau:

Điều 351. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

...

4- Trong trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp, thì người đó phải:

...

c) Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Điều 358 của Bộ luật này.

Theo quy định trên thì bác bạn không thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bố bạn mà không được ngân hàng đồng ý. Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không thông qua bên nhận thế chấp được coi là vi phạm điều cấm của pháp luật, khi đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 137 - Bộ luật dân sự 1995: "Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu;"

Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, có thiệt hại phát sinh thì phải bồi thường. Khi đó, bác bạn sẽ phải trả lại số tiền bố bạn đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời cân nhắc lỗi của các bên dẫn đến hậu quả hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Mặt khác, tuy hợp đồng giữa người bác và bố bạn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, nhưng bạn có thể thỏa thuận lại với bác về việc lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất mới giữa bạn và bác. Khi đó, nếu mảnh đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bác bạn cũng thiện chí đồng ý làm hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn thì dựa trên hợp đồng mới được giao kết này, bạn có thể thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận cho mình một cách hợp pháp.

Từ những phân tích trên, có 2 hướng giải quyết cho trường hợp của bạn:

- Thứ nhất, nếu người bác thiện chí chuyển nhượng đất trực tiếp cho bạn, các bên lập hợp đồng chuyển nhượng mới, công chứng/chứng thực hợp đồng để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận.

- Thứ hai, nếu bác bạn không muốn "trả lại" phần đất bố bạn đã "mua", bạn có thể gửi đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức và vi phạm điều cấm của pháp luật đến Tòa án nhân dân cấp Quận/Huyện nơi có đất để được giải quyết, khi đó bạn sẽ nhận lại được số tiền bố bạn đã giao cho người bác để nhận chuyển nhượng đất, đồng thời nhận được số tiền bồi thường thiệt hại phù hợp theo phán quyết của Tòa. 

Trân trọng
P.Luật sư tư vấn luật dân sự – Công ty Luật Minh Gia