Trần Diềm Quỳnh

Mua bán đất mà chưa làm thủ tục sang tên có được không?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên thì giải quyết như thế nào? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề tạo lập tài sản gắn liền với đất qua nội dung tư vấn sau đây:

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng mua bán tài sản, tuy nhiên bất động sản là một loại tài sản đặc biệt nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ hơn trong quá trình xác lập. Thông thường sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật, các bên cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động, sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ đó chuyển giao hoàn toàn quyền và nghĩa vụ đối với bất động sản; cũng có một số trường hợp các bên đã tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa làm thủ tục biến động, khi đó bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng.

Do đó, nếu bạn có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có thắc mắc về vấn đề này, bạn có thể tham khảo quy định tại Luật Đất đai 2013 hoặc liên hệ Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung tư vấn: Chào luật sư, xin luật sư trả lời, tư vấn giúp tối những vấn đề sau: tôi mua đất của ông A ,và hai bên đã làm thủ tục công chứng ở phòng công chứng xong đầy đủ,và tôi đã cầm bìa, ông A đã nhận đủ tiền và có bản ký nhận,   nhưng tôi chưa muốn sang tên tôi vì  lý do là tôi đang ở tập thể do cơ quan cấp và đã tôi đã mua thanh lý nhà trên đất tạp thể, hiện phòng tài nguyên môi trường đang xét để cấp bìa quyền sử dụng đất tại tập thể, 

Nên tôi sợ sang tên bìa mình mua từ ông A sang tên tôi thì khi phòng tài nguyên môi trường xét đất tập thể để cấp bìa quyền sử dụng đất sẻ biết tôi đã có bìa đất trên địa bàn thành phố mà không xét cho tôi được diện cấp bìa đất tập thể nữa, nên tôi chưa nộp thủ tục chuyển nhượng đã công chứng tôi đã mua đất ông A đó lên phòng tai nguyên môi trường thành phố để sang tên tôi, như vay tôi có được xem là đã có bìa đất trên phòng tai nguyên môi trường thành phố hay không? và người bán la ông A đã nhận đủ tiền và đã cùng tôi đến phòng công chứng ký và công chứng xác thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất  rồi thì người bán có quyền trên mảnh đất đó nữa không? và trong thời gian chưa sang tên nhưng tôi là bên mua có xây nhà trên mãnh đất đó thì có ảnh hưởng gì đến vấn đề sang tên sau này không? (có nghĩa là khi công chứng chuyển nhượng từ ông A sang tôi thì mới có đất chưa có nhà, đáng lẻ tôi sang tên rồi mới làm nhà nhưng tôi lại làm nhà rồi mới sang tên) , thì sau này sang tên có ảnh hưởng j không? và khi làm nhà vì chưa sang tên nên tôi có nhờ ông A đứng ra xin giấy phép làm nhà thì sau nay ông A có quyền j trên nhà đó không?, xin luật sư giúp tôi nhửng thắc mắc nêu trên, tôi xin chân thành cám ơn.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi trả lời như sau:

Đầu tiên, hợp đồng mua bán có công chứng của bạn  khi chưa đến Ủy ban nhân dân cấp huyện làm thủ tục sang tên thì chưa được coi là có thông tin trên trang quản lý của Phòng Tài nguyên môi trường nên sẽ không ảnh hưởng đến việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với căn nhà tập thể của bạn.

Vì theo Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì: "Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác."

Tuy nhiên, pháp luật có quy định trong thời gian 10 ngày kể từ ngày xác lập hợp đồng phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn thì sẽ bị xử phạt theo quy định.

Thứ hai, như đã nói ở trên, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Do đó, hai bên đã xác lập quyền và nghĩa vụ của cả hai đối với nhau. Do đó, ông A sẽ không có quyền trên mảnh đất bạn đã mua nữa.

Thứ ba, việc bạn đã xây nhà (tạo lập tài sản gắn liền với đất) trên diện tích đất bạn chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa phù hợp, 

Căn cứ Điều 41 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định rõ: "Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc diện bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng."

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở thì bạn phải được công nhận là chủ sở hữu mảnh đất đó và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn tự ý xây dựng mà không được cấp giấy phép thì hành vi đó là vi phạm pháp luật.

Thứ tư, phần diện tích đất hiện tại đang được xác định là của chủ cũ nên nếu như họ là người đang được công nhận hợp pháp và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ sẽ được cấp giấy phép xây dựng mang tên họ mà không phải là bạn. Từ đó, nếu mai sau bạn phải làm thêm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở thì mới có căn cứ được yêu cầu công nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp theo quy định.

>> Luật sư tư vấn quy định về mua bán đất đai, gọi: 1900.6169

-------------------------

Câu hỏi thứ 2 - Chính quyền xã có được phép cấp đất cho thôn canh tác?

Gia đình tôi có mảnh đất 1 bên sông không có sổ đỏ. Đã được bồi thường, chính quyền thì cho phép đấu thầu sử dụng và gia đình tôi đã trúng thầu. Này hết hạn sử dụng đất, chính quyền xã không cho phép đấu thầu nữa, cấp cho thôn canh tác. Vậy cho tôi hỏi chính quyền xã có được phép cấp cho thôn canh tác không? Nếu không thì tôi làm sao để sử dụng lại mảnh đất đó ? Nếu có thì chính quyền xã cần làm thủ tục gì để lấy lại đất, vì đất tôi ở sát bờ sông diện tích bồi đắp khá lớn trong khi đó trên mãnh đất bồi thường đã xây xong công trình. Vì vậy tôi có thắc mắc về việc đó . Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Có quyền mua bán đất dùng cho mục đích công ích của xã không ?

Xét thấy, đây là quỹ đất công ích xã phường thị trấn thì xã mới có quyền giao đất cho các hộ gia đình, căn cứ theo Điều 132 Luật đất đai có quy định:

"Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật".

Như vậy, nếu như thôn có nhu cầu được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và đã tham gia đấu giá để được thuê thì vẫn có thể được giao đất cho thôn để thực hiện đúng mục đích sử dụng. Trong trường hợp gia đình muốn được tiếp tục đấu thầu có thể đợi hết hạn thời gian thôn sử dụng sau đó làm hồ sơ để tham gia đấu giá lần sau.

Hỏi tư vấn qua điện thoại