Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

1. Tư vấn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiện nay các giao dịch liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất… ngày càng diễn ra phổ biến. Có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng một trong các hình thức sau: chuyển đổi, chuyển  nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…Chuyển quyền sử dụng đất là việc chủ thể đang sử dụng đất có hành vi tự điều chỉnh chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể mới một cách hợp pháp và được nhà nước công nhận. Hay  nói cách khác chuyển quyền sử dụng đất là việc nhà nước cho phép người sử dụng đất  có thể định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì các bên trong hợp đồng cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Nếu bạn gặp vấn đề này nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi tư vấn, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

+ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;

+ Hậu quả pháp lý đối với giao dịch dân sự vô hiệu ;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên ;

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Câu hỏi: Tôi tên S ở tiên du bắc ninh .... xin hỏi tôi có bán mảnh đất dịch vụ dãn dân theo chế độ chính sách 2011 là 30m2/một lao động cho cô A, đến năm 2014 chính sách trên thay đổi chỉ còn 10% trên diện tích mất. Đến nay, tôi đã vay mượn mua trả cô A theo chính sách 2011 là 80% số đất theo chính sách 2011. 

Số đất còn thiếu của chính sách 2011 là 20m2. Năm 2014 cô A mang người uy hiếp tôi trả tiền đòi đủ đất, do kinh tế hạn hẹp tôi không có điều kiện trả đất cho cô A. Đến nay cô A đã thoả thuận trả tiền theo hàng tháng theo khả năng thu nhập của tôi số tiền phải trả cho cô A là 20m2 x 6.500.000vnd theo giá 2011 nhưng cô A không xuống thanh toán tiền hàng tháng mà lại viết đơn kiện tôi lên công an điều tra tôi xin hỏi tôi phải làm gì để giải quyết việc này...?

Nội dung tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Theo như bạn trình bày: “bán mảnh đất dịch vụ dãn dân theo chế độ chính sách 2011 là 30m2/một lao động cho cô A, đến năm 2014 chính sách trên thay đổi chỉ còn 10% trên diện tích mất”, sau khi chính sách thay đổi cắt giảm đi diện tích đất giao cho người dân so với diện tích định giao ban đầu nên bạn đã phải vay mượn để mua đền bù lại số đất còn thiếu cho cô A để đủ với diện tích như đã lên kế hoạch được bán khi chưa thay đổi chính sách. Theo đó, thì chúng tôi có thể hiểu là việc bạn bạn mảnh đất thuộc chính sách dãn dân trên khi chưa được cấp sổ đỏ đối với mảnh đất này thì bạn hoàn toàn không được quyền bán mảnh đất trên theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiên thực hiện quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do bạn không đủ điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên giao dịch giữa bạn và cô A không được pháp luật công nhận hay nói cách khác, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 28 Bộ luật dân sự:

“Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.

Khi giao dịch dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, cô A và bạn phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, cô A sẽ phải trả lại phần diện tích đất cho bạn và bạn phải trả lại tiền cho cô A theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Lưu ý: Việc trả lại đất của cô A chỉ áp dụng đối với mảnh đất được chuyển nhượng như thời điểm chính sách năm 2014 còn đối với diện tích đất mà bạn mua để đền bù cho cô A được coi là hợp đồng mới độc lập và các bên vẫn phải thực hiện quyền và nghĩa vụ cho nhau như bình thường.

Trước tiên, để chấm dứt mâu thuẫn giữa bạn và cô A và giải quyết mọi chuyện phát sinh trên cơ sở tình cảm mà thì bạn nên có cuộc gặp gỡ thỏa thuận riêng với cô A về chuyện đền bù số đất như ban đầu, phân tích về hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu là vô hiệu để có thể thương lượng kéo dài thời gian thực hiện việc đền bù đất. Nếu như cô A vẫn kiên quyết mang người uy hiếp trả tiền đòi đủ đất hay viết đơn kiện lên công an điều tra thì bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án nhân dân huyện nơi có mảnh đất tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và cô A là vô hiệu. Khi hợp đồng được tuyên là vô hiệu thì hậu quả phát sinh như đã trình bày ở trên.