Có được xây dựng mái đua ra diện tích đất không?

1. Luật sư tư vấn về luật đất đai.

Hiện nay, ngoài các câu hỏi thắc mắc liên quan đến quá trình sử dụng đất, giấy phép xây dựng thì trong quá trình xây dựng nhà cửa cũng có rất nhiều khách hàng thắc mắc về các vấn đề liên quan đến việc xây dựng ban công, mái nhà như thế nào là phù hợp? hoặc là việc sử dụng khoảng trên không như thế nào là hợp lý, không vi phạm các quy định của pháp luật, không ảnh hưởng đến các hộ xung quanh, không ảnh hưởng tới hành làng an toàn đường bộ?

Nếu việc xây dựng này không đúng với quy định pháp luật, bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế để phá bỏ phần xây dựng trái phép này. Do vậy, bạn hãy tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật để khi tiến hành xây nhà một cách đúng với quy định của pháp luật hoặc liên hệ với Luật Minh Gia, luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn trường hợp của bạn. Bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2. Khi xây nhà, xây dựng mái đua như thế nào?

Câu hỏi tư vấn: Nhà em mới mua đất và xây dựng nhà trên diện tích sổ đỏ được cấp trên tuyến đường liên xã rộng 4m. Nay theo chương trình giải tỏa hành lang của tỉnh nghệ an thi cán bộ xã xuống đo đạc đúng với sổ đỏ. Phần mái bê tông đua ra khỏi nhà 0.9m ở độ cao 4.5m so với mặt đường ra ngoài đất sổ đỏ . Hiện tại đường rộng 4m và khoảng cách từ tim đường vào đến phần đất sổ đỏ 8m. Nay theo chủ trương giải tỏa hành lang nên bị cưởng chế phá bỏ phần mái đua ra khỏi nhà 0.9m đó làm ảnh hưởng kết cấu rạn nứt nhà. Em đọc nghi định 04/2008 của bộ xây dựng được phep đua ra. Cho em hỏi là nghi định này còn hiệu lực không và cưởng chế cán bộ xã như thế đúng luật chưa? Pháp luật quy định thế nào mong được giúp đỡ.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn anh/chị đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin anh/chị cung cấp, nhà anh/chị xây dựng trên diện tích sổ đỏ và phần bê tông đua ra khỏi nhà 0.9 m, ở độ cao 4.5 m so với mặt đường ra ngoài đất sổ đỏ. Nhưng anh/chị chưa cung cấp đủ thông tin là nhà anh/chị được xây dựng năm bao nhiêu? Do quyết đinh số 04/2008/QĐ-BXD về việc ban hành “quy chuẩn xây dựng kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”, hết hiệu lực từ ngày 1/7/2020. Nên trong trình huống này, chúng tôi có thể xét hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Nhà anh/chị​ được xây dựng trước tháng 7/2020.

Do nhà của anh/chị xây dựng trước tháng 7/ 2020, nên có thể áp dụng quyết định 04/2008/QĐ-BXD để xây dựng.

Theo mục 2.8.10 QCXD 01: 2008/BXD có quy định như sau:

"2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

 Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..., nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;"

Và theo quy định tại bảng 2.9, nếu chiều rộng lộ giời từ 7 đến 12m thì độ vươn ra tối đa 0.9 m.

Vậy, phần mái bê tông nhà anh/chị đua ra khỏi nhà 0,9 m ở độ cao 4,5 m so với mặt đường ra ngoài đất sổ đỏ và có chiều rộng lộ giới là 8m. Trong tình huống này, theo như QCXDVN 01:2008 thì việc xây phần mái đua này đúng với quy định. Vì thế, nếu nhà của anh/chị được xây trước tháng 7/2008 thì được phép xây phần mái đua này. Nên việc cán bộ xã cưỡng chế phá bỏ phần mái đua đó là hoàn toàn trái với quy định pháp luật.

Căn cứ vào khoản 1 điều 7 Luật khiếu nại 2011, như sau:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Như vậy, khi có quyết định hành chính, hành vi hành chính sai. Cụ thể trong trường hợp này là hành vi cưỡng chế phá bỏ phần mái đua, thì anh/chị có quyền khiếu nại đến cơ quan ra quyết định hành chính. Nếu khiếu nại quá hạn hoặc không đồng ý với quyết định xử lý thì sau thời hạn 7 ngày anh/chị có quyền khiếu nại vượt cấp hoặc làm đơn khởi kiện ra tòa án hành chính để yêu cấu giải quyết vụ viêc.

Trường hợp 2: Nhà anh/chị được xây dựng sau tháng 7/2020

Do quyết định số 04/2008 /QĐ-BXD hết hiệu lực vào 1/7/2020, nên anh/chị không thể áp dụng quyết định này để xây phần mái bê tông đua ra khỏi nhà 0,9 m. Theo đó, anh/chị có thế áp dụng TCVN 9411: 2012.

Theo mục 6.4 của TCVN 9411:2012 có quy định về yêu cầu thiết kế các bộ phận công trình, như sau:

“6.4.1.2.1 Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.

Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5 m: Tất cả các bộ phận cố định của nhà (ôvăng, sê-nô, ban công, mái đua..., trừ mái đón, mái hè) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, nhưng phải đảm bảo độ vươn ra không được lớn hơn giới hạn được quy định trong 6.4.2, đồng thời phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực”

Và theo mục 6.4.2 có quy định, như sau:

“6.4.2.1 Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè tới độ cao trên 3,5 m được phép làm mái đón, mái hè phố. Bộ phận nhô ra của mái đón,mái hè phố cách mép vỉa hè không lớn hơn 0,6 m, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0 m. Không được trồng cột trên vỉa hè.”

Vậy, trong trường hợp nhà anh/chị được xây dựng sau tháng 7/2020, áp dụng theo TCVN 9411:2012 thì phần mái bê tông đua ra khỏi chỉ giới đường đỏ cách mép vỉa hè không quá 0,6 m, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1 m. Đối chiều trường hợp này, phần mái bê tông đua ra khỏi nhà anh/chị 0,9 m là trái với quy định của pháp luật.

Vì thế ủy ban nhân dân xã có thể áp dụng biện pháp giải tỏa do vi phạm hành lang an toàn giao thông là 0.3m. Nhưng trình tự, thủ tục phải được áp dụng đúng theo nghị quyết 56/2016/NQ-HĐND có quy định về biện pháp giải tỏa vi phạm hành lang an toàn giao thông đường bộ, đường sắt, hè phố trên địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2020, như sau:

“3. Tổ chức giải tỏa vi phạm hành lang an toàn giao thông:

a) Thông báo bằng văn bản đến các đối tượng có vi phạm hành lang an toàn giao thông, yêu cầu phải tự giải tỏa các vi phạm trong thời gian 15 ngày trước khi các cơ quan, lực lượng chức năng tiến hành giải tỏa.

b) Huy động các lực lượng chức năng, vật tư, thiết bị và phương tiện; tiến hành thường xuyên, liên tục thực hiện giải tỏa các trường hợp vi phạm hành lang an toàn giao thông nhưng không tự tháo dỡ, giải tỏa; triển khai các biện pháp đảm bảo an ninh trật tự trong quá trình giải tỏa vi phạm hành lang an toàn giao thông.

c) Tổ chức cưỡng chế giải tỏa theo trình tự, thủ tục đảm bảo đúng quy định của pháp luật đối với các trường hợp cố tình vi phạm hành lang an toàn giao thông.”

Vậy, cán bộ xã phải đúng trình tự, thủ tục theo Nghị quyết trên. Nếu trong trường hợp sai về trình tự, thủ tục anh/chị có quyền khiếu nại theo khoản 1 điều 7 Luật khiếu nại 2011.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ anh/chị vui lòng liên hệ đến Luật Minh Gia chúng tôi để được giải đáp.