Hoài Nam

Chuyển nhượng đất đang thế chấp

Tôi có mua của ông A một miếng đất mặt tiền với diện tích 5x25m (đất nông nghiệp và có GCNQSDĐ). Tuy nhiên hiện tại giấy CNQSDĐ ông A đang thế chấp cho ngân hàng. Hiện nay tôi muốn tách và làm giấy GCNQSDĐ và chuyển đổi thành đất thổ cư thì tôi phải làm thế nào? Chi phí, lệ phí và quy định mới ra sao? Tôi có đủ điều kiện tách GCN không? Xin công ty tư vấn giúp, tôi xin cảm ơn!

 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

 

Theo khoản 4, Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, về nguyên tắc bạn có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý. Nếu không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng thì giao dịch giữa bạn và ông A rất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu.

 

Việc chuyển nhượng mảnh đất của ông A có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

 

a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

 

Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa....

 

b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường

 

Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm, tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

 

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

 

Thủ tục sang tên GCNQSDĐ, bạn có thể tham khảo: Thủ tục sang tên sổ đỏ

 

Thủ tục chuyển đổi thành đất thổ cư, bạn tham khảo: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển nhượng đất đang thế chấp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!

CV Sơn Tùng - Công ty Luật Minh Gia

 

 

 

>> Yêu cầu tư vấn nhanh