Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

1. Luật sư tư vấn về đất đai.

Một trong những nhu cầu lớn nhất về đất đai hiện nay đó là chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất có thể từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất…Tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ đơn giản là việc làm thủ tục hành chính mà còn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Bản chất của việc chuyển mục đích sử dụng đất chính là việc nâng cao giá trị mảnh đất và để đáp ứng với nhu cầu sử dụng đất. Đa số các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì đất sau khi chuyển mục đích là đất ở vì giá trị của đất ở luôn là ở top cao nhất trong bảng giá đất.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline 1900.6169 để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở.

Nội dung tư vấn: Xin chào luật sư, tôi có một câu hỏi cần được sự tư vấn từ luật sư, rất mong đươc hồi đáp: Tôi có mua một mảnh đất 300m2, trong đó chỉ có 26m2 là đất thổ cư, còn lại 274m2  là đất  vườn, trong sổ đỏ ghi là sử dụng lâu dài. Mảnh đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng từ tháng 1 năm 2011. Đất thuộc  xã Vạn Phúc, Thanh Trì, Hà Nội. Mảnh  đất của tôi  là đất ngoài đê có sổ đỏ chính chủ là đất cha ông để lại. Nay gia đình tôi có nhu cầu làm nhà ở. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi:

Tôi có thể xây nhà lớn hơn diện tích đất thổ cư ghi trong sổ đỏ không? Hay tôi phải chuyển đất vườn thành đất thổ cư để xây nhà?

Nếu chuyển thành đất thổ cư thì phí chuyển đổi đất thuộc mảnh đất của tôi là bao nhiêu? Nếu phí quá cao  tôi không đủ tiền để chuyển đổi tất cả mảnh đất của tôi mà chỉ chuyển đủ diện tích để xây dựng nhà ở thì diện tích đất vườn còn lại của tôi sau khi chuyển đổi có bị trở thành đất vườn 50 năm không?

Rất mong được sự tư vấn của quý luật sư! Chân thành cảm ơn! Chúc quý luật sư có một năm mới an khang thịnh vượng!  

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất thổ cư là từ ngữ truyền thống nhằm chỉ đất ở; đất này có mục đích sử dụng chính là để xây dựng nhà ở, công trình kiên cố. Còn đất vườn là đất có mục đích sử dụng là làm vườn, ao. Vậy, căn cứ vào mục đích sử dụng của các loại đất này, có thể thấy đất vườn không có mục đích sử dụng là để ở. Nên trường hợp bạn muốn  xây nhà với diện tích lớn hơn 26m2 thì bạn cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở theo quy định tai Điều 57 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Phí chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở bạn sẽ phải chịu 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp theo Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Đối với tổ chức kinh tế:

...

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

...

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.”

Trường hợp bạn không đủ tiền để chuyển đổi toàn bộ diện tích đất vườn sang đất ở thì bạn có thể chuyển đổi với diện tích tương ứng cần xây nhà. Việc bạn có chuyển đổi mục đích sử dụng đất hết hay không phụ thuộc vào nhu cầu thực tế của người sử dụng đất nên pháp luật không bắt buộc người sử dụng đất phải chuyển đổi toàn bộ diện tích đất.

Trường hợp bạn chỉ chuyển đổi 1 phần diện tích đất từ đất vườn sang đất ở thì số diện tích đất vườn còn lại vẫn là đất vườn có mục đích sử dụng lâu dài như ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Luật sư tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6169

------------------

Câu hỏi thứ 2 - Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở?

Xin chào Luật sư! txin có câu hỏi và muốn được tư vấn như sau; Năm 2003 tôi có mua một mảnh đất 150m2 của một người họ hàng, đất chưa được cấp bìa đỏ. Thửa đất gồm có 82m2 là đất ở và 68m2 là đất ao, vừa rồi có dự án đo lại đất đai trên địa bàn toàn huyện và thửa đất của tôi có dôi dư 28m2 (là đất ao) nữa và có tổng diện tích lên 178m2 nay tôi có muốn làm sổ đỏ và UBND thị trấn có yêu cầu tôi là phải chuyển đổi hết phần diện tích đất ao "96m2" sang đất ở đô thị thì mới cấp được sổ đỏ; vậy tôi muôn hỏi thủ tục làm như thế nào cho nhanh và hợp lý và lệ phí chuyển đổi được tính như thế nào; Vậy rất mong được văn phòng luật sư tư vấn giúp; tôi xin chân trọng cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở thế nào?

>> Đất ao trong khu dân cư có chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở được không?

>> Phí, lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở?

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.