LS Nguyễn Mạnh Tuấn

Đất thuê kinh doanh khi nhà nước thu hồi có được bồi thường không?

Luật sư tư vấn về trường hợp hỗ trợ, bồi thường thu hồi đất khi cá nhân thuê đất nhà nước nhằm mục đích kinh doanh và các vấn đề khác liên quan, nội dung hỏi và trả lời tư vấn như sau:

Gia đình em có vấn đề vướng mắc liên quan đến thu hồi đất đai, và đã gửi đơn đến chính quyền địa phương nhưng không được giải quyết thỏa đáng, em lại không biết nhờ cơ quan nào tư vấn nên xin phép cho em được hỏi ý kiến của Luật Minh Gia. Bố mẹ em trước đây có làm giấy tờ xin cấp đất sử dụng để kinh doanh vào khoảng những năm 1990.Chính quyền phường nơi gia đình em cư trú đã cấp cho bố mẹ em 1 mảnh đất để xây kiốt kinh doanh. Mảnh đất lúc đó chỉ là 1 chỗ đổ rác công cộng xuống cấp, nằm ngay dưới chân cầu chữ Y, bố mẹ em tự bỏ tiền để sửa chữa, san lấp tu bổ lại rồi xây cất nhà kho chứa hàng và làm địa điểm kinh doanh. Mỗi tháng Bố mẹ em vẫn đóng tiền thuê mặt bằng và tiền thuế cho Ủy ban phường với giá cả như các hộ lân cận.

Vào đầu năm nay, chính quyền yêu cầu các hộ quanh khu vực đó phải giao trả mặt bằng trống, mà không đưa ra phương án hỗ trợ giải quyết cho gia đình em và các hộ lân cận địa điểm mới để kinh doanh buôn bán. Lý do để chính quyền buộc thu hồi đất là để mở thêm lối đi cho chung cư phía sau. (chung cư này đã có lối đi chính khá rộng).

Gia đình em gửi đơn yêu cầu chính quyền giải quyết hỗ trợ di dời nơi buôn bán mới hoặc có phương án hỗ trợ hợp lý. Vì bố mẹ em đã bỏ ko ít công sức tu sửa cũng như cải tạo mỗi năm (do đất nằm ngay dưới chân cầu, nên nhanh hư lún, bể đường ống nước....). Một phần nữa do Bố em thuộc diện người có công cách mạng (Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc, có huân chương Kháng Chiến hạng Nhất), và đến nay chưa từng hưởng trợ cấp ưu đãi từ chính quyền ngoài trừ chế độ bảo hiểm xã hội.

Một vấn đề khác phát sinh, do tuổi cao nên 2 năm trước bố mẹ em đã chia nhỏ ra thành 3 kiốt nhỏ cho các cá nhân khác thuê lại kiốt để kinh doanh, và hợp đồng cho thuê lại được tính theo năm. Hợp đồng thuê chính vẫn là do Mẹ em ký với Ủy ban Phường. Tiền thuê đất và thuế vẫn đóng và đăng ký mới đầy đủ. Nay chính quyền phường sau thời gian thuyết phục cũng như răn đe uy hiếp các hộ thuê mặt bằng (bằng các hình thức đe dọa cắt điện, cắt nước, cưỡng chế tài sản buộc di dời...), hiện giờ Ủy ban Phường đã tiến hành cưỡng chế đối với 1 số hộ bên canh (cắt điện, cắt nước) yêu cầu phải bàn giao trong tháng 8/2013, và đã có hộ đã thu dọn đồ bỏ đi. Gia đình của em gửi đơn yêu cầu Ủy ban địa phương phải có phương án hỗ trợ di dời khác phù hợp để nhà em đảm bảo phương tiện sinh sống mà vẫn không nhận được lời giải đáp. Và đã làm đơn gửi UBND Quận 5 xin giải quyết hợp lý, đang trong thời gian chờ quyết định.

Em xin hỏi đối với trường hợp cá nhân thuê đất thuộc sở hữu nhà nước để sản xuất kinh doanh thì khi bị thu hồi đất có được giải quyết hỗ trợ, bồi thường không? 

-   Tài sản xây dựng nằm trên đất thuê có được bồi thường không và nếu có thì giá trị bồi thường được tính thế nào?

-   Trường hợp cưỡng chế hành chính và thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban phường có hợp lệ và đúng thẩm quyền không? Nếu muốn khiếu nại thì gia đình em nên làm thủ tục thế nào và gửi đến cơ quan nào thì đúng?

-   Bố em làm đơn xin chính quyền cấp cho nơi kinh doanh mới để đảm bảo đời sống chứ không yêu cầu hỗ trợ bằng tiền hoặc hỗ trợ theo chính sách đất đai thuộc diện người có công với cách mạng nhưng vẫn chưa được xem xét, Vậy trường hợp của Bố em có hợp lệ được xét bồi thường thu hồi đất không?

Em thay mặt gia đình, em vô cùng cảm ơn.

>> Giải đáp vướng mắc về bồi thường, thu hồi đất, gọi: 1900.6169

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty luật Minh Gia với xin trả lời bạn như sau:

Thứ nhất,  theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước (NN) thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp:

 a) Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản từ 2 đến 12 Điều 38 của LĐĐ;

 b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

 c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất được NN giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách NN;

 đ) Đất thuê của NN;

 e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của LĐĐ; 

g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Khi NN thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp: a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan NN có thẩm quyền cho phép; b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó; c) Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của LĐĐ. 

Tuy nhiên, khoản  3 Điều 43 LĐĐ quy định người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1, nhưng không thuộc khoản 2 Điều 43 thì được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, khi bị thu hồi, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất nhưng nếu trường hợp của gia đình bạn không thuộc một trong những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 43 LĐĐ thì sẽ được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất

Thứ hai, Căn cứ vào quy định tại điều 89 Luật đất đai khi bồi thường thiệt hại về nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.  

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành."

Thứ ba, căn cứ theo quy định tại điều 71 Luật đất đai năm 2013:

“2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản”.

 3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

Theo đó để thực hiện việc cưỡng chế quyết định thu hồi đất cần đảm bảo đủ các điều kiện trên đây. Ngoài ra khi thực hiện thủ tục cưỡng chế phải tuân theo quy định của pháp luật đất đai theo khoản 4 điều 71. Do đó nếu không đảm bảo các điều kiện này mà UBND phường cưỡng chế thu hồi đất là không phù hợp với quy định của pháp luật. Trước hết gia đình bạn đã thực hiện gửi yêu cầu đề nghị đến UBND quận/huyện cho nên căn cứ trả lời của UBND cấp huyện để xử lý vụ việc. Trường hợp UBND không thực hiện giải quyết thì bạn có quyền thực hiện thủ tục khiếu nại lần 2 hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết.

TƯ VẤN NHANH