Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất công chứng đã phát sinh quyền sử dụng?

Vậy anh/ chị cho em hỏi điều đấy có đúng không? và có sợ sổ không làm được hay gì đó... không ạ? Và khi công chứng như vậy đã chắc chắn là đất đã thuộc về người mua như em chưa ạ?

Trả lời tư vấn:

Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:
 
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn có mua một thửa đất 48m2 với giá 643 triệu đồng với điều kiện bên bán phải thực hiện hoàn tất việc sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Bạn đã đặt cọc cho bên bán 10 triệu đồng và hiện bên bán yêu cầu bạn phải thanh toán 90% hợp đồng sau khi công chứng hợp đồng mua bán đất.

Căn cứ theo quy định của luật đất đai 2013 thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã phường nơi có đất. Theo đó, khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo đó, bên bán đất sẽ không có quyền sử dụng, định đoạt đối với phần đất đã bán mà quyền lợi đó sẽ được chuyển sang cho bên mua là gia đình bạn.

Mặt khác, vì bạn và bên bán đã thỏa thuận mua bán hợp đồng trọn gói, do đó, bên bán phải có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Việc bên bán yêu cầu gia đình bạn thanh tóan 90% giá trị hợp đồng vào thời điểm công chứng hợp đồng thì hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể, vấn đề này do hai bên mua, bán tự thỏa thuận với nhau.Theo đó, nếu bạn thấy rằng việc chuyển 90% giá trị tài sản trước có thể gây rủi ro thì bạn có quyền thỏa thuận thông nhất lại vấn nhau về phương thức thanh toán, quyền và trách nhiệm các bên.