Mua bán đất nhưng không thực hiện thủ tục sang tên

Tuy nhiên vì chủ đất không đưa giấy tờ sử dụng đất và sang tên nên tôi không đưa số tiền còn lại, nay chủ đất bán cho người khác và nói tôi làm không đúng với hợp đồng nên không trả lại tiền đặt cọc.

Xin luật sư tư vấn điều đó đúng hay sai và nếu tôi kiên ra tòa cần những gì?

Xin cám ơn luật sư!
 

Trả lời: Cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Yêu cầu của bạn tôi xin được tư vấn như sau:
 
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với hợp đồng của bạn mới chỉ có sự chứng kiến của một người vẫn chưa đủ căn cứ chứng minh tính hợp pháp của hợp đồng.
 
Việc người chủ  sở hữu mảnh đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho một người khác không phải bạn và từ chối trả lại bạn 60 triệu đồng với lí do bạn không làm đúng hợp đồng là không hợp pháp. Bởi người chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn, do vậy, bạn cũng không có căn cứ để trả thêm 110 triệu đồng cho người chủ  sở hữu đó.
 
Hành vi thực hiện kí kết hợp đồng với bạn để bạn đưa tiền trước, nhưng sau đó không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho bạn, nếu đây là hành vi cố tình không giao giấy tờ để nhằm chiếm đoạt số tiền bạn đã giao để mua đất thì hành vi đó có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là dấu hiệu gian dối. Với việc lừa dối này người chủ sở hữu quyền sử dụng đất đã chiếm đoạt được 60 triệu đồng của bạn.
 
Bạn có thể làm đơn tố cáo hành vi của người chủ sở hữu kia tới cơ quan công an có thẩm quyền về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Hành vi của người chủ sở hữu quyền sử dụng đất trên có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017:
 
Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ96.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

Tuy nhiên, cần tìm hiểu rõ thêm về lý do người bán không chịu giao giấy tờ đất cho bạn để xác định có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không. Nếu họ cố tình từ chối giao giấy tờ mà không phải do lỗi khách quan hay lỗi từ phía bạn, thì bên bán còn có trách nhiệm trả lại tiền đặt coc, đồng thời chịu phạt cọc một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc (60 triệu đồng) hoặc một số tiền mà các bên thỏa thuận phạt tiền.

Trân trọng!
CV Nông Lan – Công ty Luật Minh Gia.