Xử lý trường hợp mua bán đất đai khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên giấy tờ?

Thưa luật sư! Câu chuyện của tôi như sau: Năm 2012 chúng tôi gồm 3 anh em cùng công ty có rủ nhau mua chung 1 miếng đất, sau đó chúng tôi chia làm 3, tách sổ đỏ. Câu chuyện sẽ chẳng có gì nếu như tôi không bán mảnh đất của mình, khi bán mảnh đất đó, lúc khảo sát lại diện tích đất thì phát hiện ra đường bờ rãnh thoát nước không phả là nhà chủ đất cũ của chúng tôi đã mua trước đó. Tôi có gọi cho 2 người anh em mua chung đất kia khảo sát lại thì miếng đất này thiếu diện tích cần phải có. Ngoài nguyên nhân về đường rãnh thoát nước ra, còn 1 phần về miếng đất này không vuông nên phương pháp đo đạc cũng là yếu tố dẫn đến sai sót về diện tích. Chúng tôi cũng đã thỏa thuận với chủ nhà, người con và bà vợ thì đồng ý trả lại chúng tôi, nhưng ông chồng không đồng ý. Bản thân tôi mong bán đc miếng đất này vì phải lấy tiền mua chỗ khác. Nên đã chủ động liên lạc với ông chủ nhà và muốn mua lại chỗ thiếu, ông ta đồng ý nhưng lại muốn có sự đồng ý của cả 3 anh em chúng tôi. Nhưng lúc này 1 người bạn của tôi lại không đồng ý. Sự việc đã diễn ra gần 3 năm nay mà chưa có hướng giải quyết được, tôi đã bán miếng đất đó và cho khách hàng của mình nợ lại số tiền là 40 triệu đồng. Tôi viết thư này mong luật sư trợ giúp cho tôi giải quyết dứt điểm vụ việc, vì tôi sợ càng để lâu sự việc càng phức tạp hơn. Mong các luật sư giải đáp thắc mắc của tôi. Nếu có thể giúp đỡ tôi giải quyết trực tiếp hãy liên lạc lại. Tôi sẽ gửi số đt của tôi. Xin cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của anh, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại khoản 5, Điều 98 Luật đất đai 2013 :

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Theo như thông tin anh cho biết, anh cùng 2 người khác có mua chung một mảnh đất, chia làm 3 và đã tách sổ. Khi anh tiến hành bán phần đất của mình thì phát hiện diện tích phần đất bị thiếu so với hợp đồng mua bán và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ quy định trên, về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cấp Giấy chứng nhận xác định theo số liệu đo đạc thực tế nếu ranh giới thừa đất không thay đổi và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Như vậy, trong trường hợp này, nếu có sự chênh lệch so với diện tích thực tế thì anh và 2 người khác cùng mua thỏa thuận trực tiếp với bên bán về phần diện tích bị thiếu này. Trường hợp nếu bên bán còn diện tích đất liền kề với mảnh đất anh mua thì anh có quyền yêu cầu bên bán trả lại phần đất còn thiếu, nếu không có diện tích liền kề thì bên bán phải có nghĩa vụ hoàn lại số tiền tương ứng với phần diện tích còn thiếu.

Theo Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“…4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

 a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

 b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

 c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;…”

Do đó, anh phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, hồ sơ đăng ký biến động đất đai được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai của UBND cấp huyện nơi có đất, hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin đăng ký biến động đất đai

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.

- Bản sao giấy chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Các loại giấy tờ liên quan đến thuế, phí, lệ phí (nếu có).

Trong trường hợp phần diện tích của đường bờ rãnh thoát nước không phải là diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ của bên bán nhưng khi chuyển nhượng bên bán có hành vi cố ý làm cho bên mua nghĩ rằng đó là phần diện tích hợp pháp thì có thể giao dịch giữa bên mua và bên chuyển nhượng vô hiệu theo Điều 127 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Như vậy, trong trường hợp này nếu bên chuyển nhượng có dấu hiệu lừa dối thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, anh vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia