Xin tư vấn về vấn đề chuyển quyền sở hữu nhà, đất

Nội dung yêu cầu: Và tôi còn 1 câu hỏi nữa là tôi nghe nói có 1 dịch vụ mà nhân viên đến tận nhà làm thay 100% tất cả các công việc giấy tờ, không biết có chính xác là như vậy không, vì mẹ kế tôi có bệnh trong người sợ sức khoẻ không đảm bảo để đi chứng giấy tờ. Mong nhận được thư trả lời của quý công ty và xin cho tôi gửi lời cảm ơn chân thành!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn cho công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được tư vấn về trường hợp này của bạn như sau:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 thì chủ sở hữu nhà ở có quyền tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, căn nhà của mẹ kế bạn ở Q12 để có thể chuyển nhượng được cần đảm bảo các quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và mẹ kế bạn phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. 

Thứ nhất, về những lệ phí cần phải đóng khi mẹ kế bạn muốn chuyển quyền sở hữu căn nhà cho bạn:
 
1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Do bạn và mẹ kế bạn không thuộc các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Nên nếu mẹ kế bạn chuyển quyền sử dụng căn nhà đó cho bạn theo hợp đồng tặng cho thì bạn hoặc mẹ kế bạn vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp mẹ kế bạn với bạn có quan hệ mẹ nuôi, con nuôi theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Luật Nuôi con nuôi năm 2010

"Điều 8. Người được nhận làm con nuôi
1. Trẻ em dưới 16 tuổi
2. Người từ đủ 16 tuổi đến dưới 18 tuổi nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Được cha dượng, mẹ kế nhận làm con nuôi;
..."
Theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất).Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế và cơ quan Tài nguyên môi trường.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm các trường hợp được miến thuế thu nhập cá nhân tại Điều 4 nghị định số 65/2013/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân.
 
2. Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau: 
 
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
 
Trong đó:
 
- Diện tích đất tính bằng m2
 
- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.
 
- Lệ phí 0,5%.
 
Ngoài ra, nếu bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ.

3. Các lệ phí khác:
 
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

- Lệ phí công chứng: căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất (tính trên giá trị tài sản) được quy định như sau:

- Phí thẩm định hồ sơ: theo quy định tại điểm a7, khoản 2 Điều 3 thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì mức thu đối với phí thẩm định quy định như sau: "Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ".

Thứ hai, về các loại giấy tờ bạn cần chuẩn bị:
 
Hồ sơ yêu cầu công chứng, bao gồm:
 
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
 
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
 
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân của bạn và mẹ kế bạn;
 
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
 
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
 
Thứ ba, về thủ tục tiến hành:

1. Đến Phòng công chứng hoặc đến UBND Huyện công chứng hồ sơ yêu cầu công chứng;

2. Nộp toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng nhà (bản sao) và hợp đồng chuyển nhượng nhà đã công chứng tại Phòng thuế trước bạ và thu khác (đối với các quận nội thành) hoặc Chi cục thuế (đối với các huyện). Bên chuyển nhượng sẽ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

3. Bạn tới bộ phận một cửa tiếp công dân tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc UBND quận, huyên để nộp hồ sơ đăng ký sang tên.
 
Thứ tư, về vấn đề  liên quan đến dịch vụ đến tận nhà làm thay 100% tất cả các công việc giấy tờ:
 
Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này” và “Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở” (Khoản 1 và khoản 4)

Điều 44 Luật công chứng 2014 quy định về địa điểm công chứng như sau:

“1. Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
 2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.”
 
Do vậy, trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu công chứng viên tới nhà công chứng các giấy tờ cần thiết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Xin tư vấn về vấn đề chuyển quyền sở hữu nhà, đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.!
CV: Nguyễn Thị Chúc - Công ty Luật Minh Gia