Hợp đồng thuê đất là gì? Quy định về thuê đất thế nào?

1. Hợp đồng thuê đất là gì?

Hợp đồng thuê đất (bản chất là Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất) là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Cụ thể, người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

2. Quy định về thuê đất

Theo quy định của pháp luật, việc thuê đất có thể chia 02 trường hợp Nhà nước cho thuê đất và các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức cho thuê đất.

2.1. Nhà nước cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Theo đó, người có nhu cầu thuê đất của Nhà nước cần đáp ứng các điều kiện cho thuê đất và có đơn xin thuê đất nộp cho cơ quan Nhà nước. Điều kiện, trình tự, thủ tục được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nếu được phê duyệt, người thuê đất sẽ ký Hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước.

Thẩm quyền Nhà nước cho thuê đất được quy định cụ thể tại Điều 59 Luật Đất đai 2013.

2.2. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức cho thuê đất

Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức là người sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Theo đó, khi cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định trên, khi cho thuê quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.

Việc cho thuê quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thuê đất phải đảm bảo thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại Chương 11. Luật Đất đai 2013 và Hợp đồng cho thuê (Dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan khác).

3. Trả lời tư vấn liên quan đến vấn đề thuê đất

Câu hỏi: Kính thưa quý công ty! Tôi có vấn đề về ruộng đất xin quý công ty tư vấn cho. Hiện nay tôi đang có dự định thuê đất nông từ hộ cá nhân và gia đình trong xã của tôi. Trong hợp đồng tôi dự định sẽ phô tô công chứng sổ đỏ và trong hợp đồng sẽ xin chữ kí của những cá nhân trong gia đình đủ 15 tuổi. Tôi xin hỏi tôi làm như thế đã đủ chưa?

Trong hợp đồng tôi thuê 20 năm, liệu sau 5 năm đến 10 năm sau trong gia đình của họ có con cái hoặc cháu họ đủ 15 tuổi (ở thời điểm tôi kí hợp đồng những người này chưa đủ 15 tuổi hoặc chưa sinh ra) lại sinh ra ý kiến kiện tụng hoặc không đồng ý cho tôi thuê hết thời gian mà hợp đồng đã kí không? Mong quý công ty tư vấn và chỉ rõ điều luật sử dụng mình lấy ở mục nào năm nào để tôi có thể tham khảo. Tôi cũng mong quý công ty hướng dẫn cho tôi những văn bản và thủ tục cần thiết để làm hợp đồng khi thuê ruộng đất với hộ gia đình. Và nếu có văn bản mẫu thì cho tôi xin một bản. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của anh chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, đối với vấn đề ký hợp đồng thuê đất

Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như sau:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.

Như vậy đối với đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình sử dụng thì việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất phải căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai, được Nhà nước giao đất và có kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất. Do đó, không phải mọi thành viên trong hộ gia đình đều có quyền sử dụng đất. Cho nên, anh chỉ cần giao kết hợp đồng với những người có quyền sử dụng đất.

Việc giao kết hợp đồng thuê đất cần tuân theo quy định của pháp luật Dân sự. Trong đó, Điều 21 quy định như sau:

“Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”

Căn cứ quy định trên, việc ký hợp đồng anh cần thực hiện như sau:

- Đối với người sử dụng đất đã thành niên (đủ 18 tuổi trở lên) và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì trực tiếp ký vào Hợp đồng.

- Đối với người sử dụng đất từ đủ 06 đến dưới 18 tuổi, người đó ký tên và người đại diện theo pháp luật cùng ký tên.

- Đối với người sử dụng đất chưa đủ 06 tuổi, người đại diện theo pháp luật của người đó ký tên.

Đồng thời, anh cũng cần kiểm tra để đảm bảo việc cho thuê đất tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, đối với vấn đề tranh chấp hợp đồng thuê do người chưa thành niên thay đổi ý kiến

Khi hợp đồng thuê đất anh ký đảm bảo các quy định như chúng tôi đã phân tích trong ý thứ nhất nêu trên thì hợp đồng thuê đất vẫn có hiệu lực. Do đó, nếu người chưa thành niên khi đủ 18 tuổi trở lên thay đổi ý định không muốn cho anh thuê đất thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng. Theo đó, nếu anh không được tiếp tục thuê đất thì anh có quyền yêu cầu hoàn trả lại tiền thuê đất anh đã thanh toán, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng các bên đã ký kết.

Thứ ba, về văn bản, thủ tục cần thiết khi thuê đất nông nghiệp

- Về văn bản pháp luật: Anh có thể tham khảo các văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

 - Về thủ tục thuê đất nông nghiệp: căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, hai bên cần lập hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp với các điều khoản do các bên thỏa thuận theo quy định pháp luật. Sau khi thỏa thuận xong các điều khoản trong hợp đồng, căn cứ nhu cầu các bên có thể mang hợp đồng đến UBND cấp xã để chứng thực hoặc tổ chức hành nghề công chứng để công chứng. 

- Về mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất: anh có thể tham khảo mẫu sau đây: mẫu hợp đồng thuê đất.