Xin cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, nộp tiền sử dụng đất như thế nào?

Kính gửi luật sư. Tôi được biết Quý luật sư hỗ trợ tư vấn miễn phí qua email nên tôi kính mong quý luật sư sẽ hỗ trợ tôi trả lời vấn đề bên dưới ạ: Gia đình tôi nằm trong diện phải quy hoạch để làm tuyến đường. Lúc đó nhà nước thu hồi đất bồi thường, không có tái định cư nên yêu cầu người dân tự tìm vị trí để làm nhà ở. Trước đó năm 1986 bố mẹ tôi có khai hoang 1 mảnh đất là đầm lầy chua mặn để canh tác hoa màu mãi cho đến năm 1997 khi quy hoạch khu kinh tế nhà nước yêu cầu thu hồi đất nhà tôi đang ở và tự tìm chỗ ở mới thì nhà tôi mới làm văn bản xin phép UBND xã cho phép đổ đất lên vị trí đang trồng hoa màu này để ở tạm. Mãi đến bây giờ nhà tôi vẫn sống tại khu đất này và không có tranh chấp. Sau đó 2008 nhà tôi nhiều lần yêu cầu được cấp sổ đỏ thì UBND xã cho là không đủ điều kiện, nên gia đình cũng không hỏi thêm.

Đến 2016 thì gia đình tôi gửi đơn xin cấp sổ đỏ, lúc này xã bảo đủ điều kiện cấp sổ nhưng xã để nguồn gốc đất là “đất khai hoang năm 1986, làm nhà ở từ năm 1998” do đó nếu muốn cấp sổ đỏ thì nộp 100% tiền sử dụng đất vì sử dụng sai mục đích sử dụng đất. Chúng tôi nhận thấy việc nộp tiền sử dụng đất là quá lớn với gia đình nên không biết xử lý thế nào vì đất này gia đình đã xin phép chuyển đổi để đổ đất làm nhà chứ không tự ý làm, nên không thể nào áp dụng việc nộp tiền sử dụng đất vì trái quy định được. Kính mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi là việc gia đình tôi xây nhà trên thửa đất này là vi phạm không? Và số tiền nếu phải nộp là như thế nào ạ? Cảm ơn Luật sự ạ!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đang sử dụng đất khai hoang từ năm 1986 không có một trong các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013. Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất – Luật đất đai 2013:

…..

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Dựa theo thông tin bạn cho biết, bố mẹ bạn có khai hoang mảnh đất từ năm 1986. Đến năm 1997, do có sự thay đổi về chỗ ở nên gia đình bạn có xin phép Ủy ban nhân dân xã đổ đất lên phần đất khai hoang đó để xây dựng nhà ở. Mảnh đất trên sử dụng từ 1997 đến nay, không có tranh chấp.

Do đó, căn cứ quy định nêu trên, nếu phần đất trên được Ủy ban nhân dân xã xác nhận sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất...thì phần đất đó có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013. Theo đó, gia đình bạn có thể nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường quận (huyện) nơi có đất để làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK.

- Giấy xác nhận đất không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Chứng minh thư, sổ hộ khẩu (bản sao) của gia đình.

Về căn cứ xác định loại đất:

Theo quy định tại  Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về căn cứ xác định loại đất như sau:

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

…”.

Căn cứ quy định nêu trên, tại thời điểm gia đình bạn xây dựng nhà năm 1997 đã được Ủy ban nhân dân cấp xã cho phép. Do đó, gia đình bạn đang sử dụng phần đất trên ổn định mà được xác định là không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì việc xác định loại đất sẽ căn cứ theo hiện trạng đang sử dụng.

Tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về công nhận diện tích đất ở như sau:

“Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”.

Như vậy, trường hợp phần đất gia đình bạn đang sử dụng có nhà ở hoặc công trình khác trên đất và đáp ứng điều kiện theo quy định trên thì sẽ có căn cứ để công nhận phần đất đang sử dụng là đất ở. Việc công nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Do đó, trường hợp Ủy ban nhân dân xã chỉ công nhận phần đất gia đình bạn đang sử dụng là đất khai hoang là không có căn cứ.

Về việc nộp tiền sử dụng đất:

Tại Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 7. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trongcác hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, căn cứ quy định trên, trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Theo đó, Ủy ban nhân dân yêu cầu gia đình bạn nộp 100% tiền sử dụng đất là không có căn cứ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia