Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không xác định được ai là chủ sở hữu?

1. Luật sư tư vấn quy định của pháp luật về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để nhà nước thực hiện các chức năng quản lý đất đai như hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc cũng như những biến động của quá trình sử dụng đất. Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở cho công tác bồi thường khi nhà nước tiến hành bồi thường.

Và một trong những quyền người sử dụng đất có được bao gồm cả quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nhưng người sử dụng đất phải đáp ứng được những điều kiện nào thì mới được nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Đây là thắc mắc có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2. Tư vấn thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn: Xin chào Luật gia. Ba tôi có mua 1 mảnh đất vào năm 1990 (đến nay vẫn chưa đăng ký quyền sở hữu). Năm 2004 ba tôi cho chia 1 nửa cho em trai ông xây nhà, hiện nay ba tôi muốn đăng ký phần đất còn lại thì người em trai bảo rằng đây là phần đất của cha mẹ và không biết lấy ở đâu ra tấm giấy viết tay về việc ông nội mua mảnh đất này với giá 80 dạ lúa (hiện ông ngoại đã mất), trong khi sự thật là ba tôi mua với 6 chỉ vàng có giấy tay của 2 bên nhưng giờ đã thất lạc. Mảnh đất đó giáp gianh với ba hộ gia đình và khi họ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì ba tôi điều ký tên giáp ranh với họ. Mảnh đất đó được gia đình tôi sử dụng thì ai cung biết và điều xác nhận là của gia đình tôi mua. Xin hỏi Luật gia khi gia đình tôi đăng ký quyên sở hữu thì em trai ba tôi có được phép ngăn cản, khởi kiện gia đình tôi không.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp mảnh đất nhà bạn được bố bạn mua vào năm 1990 (đến nay vẫn chưa đăng ký quyền sở hữu). Năm 2004 bố bạn chia cho em trai mình 1 nửa để xây nhà. Hiện bố bạn đang muốn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần còn lại thì người em trai bố bạn đã trình bày đây là phần đất của cha mẹ và đưa ra giấy viết tay về việc ông nội mua mảnh đất. Do đó đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu mảnh đất là của ông nội mua

Đối với trường hợp này, thì đây được xác định là tài sản của ông nội để lại và sẽ được tiến hành chia thừa kế, trường hợp ông bạn không để lại di chúc thì sẽ được chia theo pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 651 Bộ Luật dân sự 2015 như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, theo quy định trên bố bạn và em trai bố bạn được xác định là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất và mỗi người được hưởng một phần bằng nhau nên nếu mảnh đất này do ông bạn mua thì em trai bố bạn có quyền ngăn cản gia đình bạn xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và khởi kiện ra tòa yêu cầu phân chia di sản thừa kế là đúng theo quy định pháp luật.

Trường hợp thứ hai, mảnh đất là do bố bạn mua

Nếu trường hợp bố bạn chứng minh được việc đất này là do bố bạn mua thì việc em trai bố bạn ngăn cản là không đúng. Và để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mảnh đất của gia đình bạn phải đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định như sau:

Theo quy định Điều 99 Luật đất đai 2013:

“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Ngoài ra theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

“ Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”