Xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Thời hạn giao đất, cho thuê đất? Hạn mức giao đất nông nghiệp? Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

Nếu bạn đang thắc mắc về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác, bạn có thể liên hệ đến công ty Luật Minh Gia để được hỗ trợ tư vấn.

2. Xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn: Trước đây nhà tôi được giao đất nông nghiệp 1200m2 để sản xuất nông nghiệp. Sổ đất nhà tôi đã hết hạn năm 2013, bây giờ tôi muốn cho tặng đất cho các con tôi nhưng khi đến UBND phường thì họ nói đất này có nhà nên tạm thời không gia hạn được vì UBND tỉnh có công văn gì đó thông báo là không được gia hạn đất khi có nhà. Nhà tôi xây dựng từ năm 1996. Hiện nay tôi không biết cách nào để cho tặng đất cho con. Đất này nằm trong đất quy hoạch đô thị của tỉnh, nhưng hiện nay chưa có dự án. Xin hỏi Luật Minh Gia có cách nào để tôi có thể cho tặng đất cho con. Xin cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì trường hợp của bạn là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đối với hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn. UBND cấp tỉnh không cho phép gia đình bạn gia hạn mảnh đất đó có thể là vì gia đình bạn xây nhà mà chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở. Vì trên thực tế, đất nông nghiệp muốn xây dựng nhà ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đã chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp là đất ở thì không cần phải gia hạn nữa. Luật đất đai có quy định về nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất tại khoản 1 Điều 6:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

…”

Việc Nhà nước giao đất cho gia đình bạn là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nhưng bạn không thực hiện đúng như mục đích sử dụng của đất hoặc nếu muốn sử dụng vào mục đích ở thì bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 57 Luật đất đai 2013:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, việc bạn sử dụng đất sai mục đích hoặc chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vi phạm quy định của pháp luật về đất đai vì vậy có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Vì vậy, trường hợp của bạn, chúng tôi đưa ra hướng giải quyết như sau: Bạn liên hệ với UBND cấp huyện để làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất (Có thể bạn sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, buộc tháo dỡ nhà, công trình vi phạm). UBND cấp huyện xem xét dựa trên các căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn của UBND cấp huyện. Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất thì việc sử dụng đất của gia đình bạn là hợp pháp, bạn có quyền tặng cho quyền sử đất cho con. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực.