Xây dựng trên phần đất chưa được cấp GCNQSDĐ được không? Trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng?

Đô thị hóa là một xu thế tất yếu của các quốc gia trên thế giới. Trong sự nghiệp phát triển nền kinh tế công nghiệp hóa - hiện đại hóa tại nước ta thì đô thị đóng vai trò như những trung tâm hạt nhân quan trọng. Trong khi tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh thì nhu cầu về cơ sở hạ tầng là một yêu cầu cấp thiết, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Công tác quản lý quy hoạch xây dựng là tiền đề cho việc tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, do đó Nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật liên quan cấp giấy phép nói riêng, xây dựng công trình nói chung.

1. Trường hợp xin giấy phép xây dựng và quy định xử phạt hành vi xây dựng không có giấy phép?

Câu hỏi: Chào luật sư! Tôi mua đất trên đó có sẵn 1 nhà 2 tầng cũ nhưng trên sổ không có ghi nhận tài sản gắn liền trên đất. diện tích trên sổ là 32 m2 nhưng thực tế sử dụng là 42,7m2, phần đất ngoài sổ không có tranh chấp, không lấn chiếm, chủ cũ có bàn giao lại cam kết là đất ông cha để lại. Nay tôi muốn xây nhà thì xin cấp phép xây dựng mới hay xin cấp phép sửa chữa cải tạo? Phần diện tích ngoài sổ có được cấp phép xây/sửa không? Nếu không khi tôi xây/sửa thì bị phạt như thế nào? Kính mong quý công ty tư vấn giúp! Trân Trọng!   

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định đối tượng và các loại giấy phép xây dựng như sau:

"Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

...

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

...

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;..."

Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 2 trên thì không phải xin giấy phép xây dựng. Về việc xây dựng mới hay sửa chữa thì tùy thuộc vào nhu cầu của gia đình bạn. Và việc xây dựng trên phần đất nào thì phần diện tích đất đó cần phải có GCNQSDĐ. Do đó, đối với những phần chưa được cấp GCNQSDĐ thì chưa được phép xây dựng.

Về việc xử phạt vi phạm hành chính, Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

"Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

...

4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

6. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng...”

Như vậy, trường hợp phải xin Giấy phép xây dựng nhưng bạn không xin Giấy phép hoặc thi công xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì bạn có thể bị xử phạt hành chính như trên.

2. Tư vấn về xây dựng nhà ở sai nội dung quy hoạch tại địa phương

Câu hỏi: Xin chào luật sư Hiện tôi có lô đất trong dự án khu quy hoạch phân lô xây nhà cao tầng (3,5 tầng) được miễn giấy phép xây dựng. Nhưng do hiện nay kinh tế gia đình khó khăn nên tôi tính xây nhà cấp 4 trên khu đất đó, có ngăn 3 phòng để cho thuê phía sau. Khi có điều kiện sẽ xây đúng thiết kế quy hoạch (3,5 tầng). Xin luật sư tư vấn trường hợp của tôi xây nhà như vậy có bị phạt hay không, theo quy định văn bản nào. Trân trọng cám ơn

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Có được xây dựng mới khi đất có quy hoạch hay không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định nghiêm cấm hành vi xây dựng công trình không đúng với quy hoạch xây dựng đã được công bố, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn.

Như vậy nếu như tại khu đất đó đã có quy hoạch phải xây nhà cao tầng 3,5 tầng thì gia đình không được xây nhà không đúng với quy hoạch đã được công bố. Và nếu gia đình bạn vẫn xây dựng nhà cấp 4 trên khu đất đó thì có thể bị xử phạt theo Khoản 6 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và mức xử phạt 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

3. Thủ tục xin phép xây dựng để cho các hộ kinh doanh thuê lại

Câu hỏi: Chào luật sư! Xin cho tôi hỏi. Hiện tại tôi đang thuê mặt bằng kinh doanh có diện tích khá lớn. Mặt tiền hơn 10m và sâu khoảng 30m. Tôi đang có ý định tu sửa lại mặt bằng, chia ô với mục đích cho các cá nhân thuê lại để bán hàng online. Các mặt hàng khác nhau ( Vd: Quần áo, gày dép, Spa mini..v..v ) thì có được phép xây dựng không? Tôi xin chân thành cảm ơn. 

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì đối với trường hợp cho thuê lại thì phải có sự đồng ý của người cho thuê, tức người mà bạn đã thuê nhà (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Theo đó, về việc cấp Giấy phép xây dựng thì nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 đã trích dẫn ở trên thì không phải xin giấy phép xây dựng. Trường hợp bạn có ý định tu sửa lại mặt bằng, thay đổi kết cấu của công trình thì phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dưng cho những công trình đó. Ngoài ra, nếu mục đích sử dụng đất chưa phù hợp với GCNQSDĐ đã được cấp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại dịch vụ để được kinh doanh hợp pháp.