Xâm chiếm đất đai và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính gửi Luật sư, Công ty Luật TNHH Minh Gia. Gia đình tôi hiện đang khởi kiện tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, nội dung vụ việc như sau: Năm 1945, ông ngoại được Nhà nước cấp cho 03 công đất biền trồng lá. Năm 1990, ông ngoại tôi làm bằng khoán cho mảnh đất nêu trên do bà ngoại tôi đứng tên, thời đó chưa phân ranh Đông Tây Nam Bắc như bây giờ nên dùng máy bay chụp không ảnh. Năm 2003, mẹ tôi nhận phần đất chuyển nhượng từ bà ngoại tôi, trong đó có thửa đất biền trồng lá được địa chính ở Huyện sang đo đạc lại diện tích là 3.300 m2. Chủ tịch UBND Huyện cấp GCNQSDĐ cho mẹ tôi và gia đình tôi đã sử dụng ổn định từ đó đến nay. Trước Tết Nguyên đán 2017, ông T ngang nhiên đến thửa đất kể trên chặt phá cây, mẹ tôi báo cho chính quyền ở xã làm việc buộc ông T ngưng ngay hành vi xâm chiếm đất. Ngày 24/2/2017 ông T cho xáng cuốc vào giữa mảnh đất kể trên múc đất, mẹ tôi báo UBND xã và tiến hành hoà giải, do ông T không có bất cứ giấy tờ, căn cứ pháp lý nào chứng minh được mảnh đất đó là của ông hay có liên quan đến ông, UBND xã buộc ông trả phần đất lại cho mẹ tôi, không những ông không đồng ý mà còn đưa ra những yêu sách không thể chấp nhận được và yêu cầu chuyển hồ sơ vụ án qua Huyện thụ lý. Ngày 7/6/2017, Thẩm phán Huyện tiến hành hoà giải nhưng ông vắng mặt. Ngày 14/7/2017 hoà giải lần 2, ông nộp đơn phản tố, có chữ ký của hơn 10 người (đều là bà con dòng họ với ông) yêu cầu huỷ GCNQSDĐ của mẹ tôi, bảo mẹ tôi làm giấy tờ giả, trong khi thời điểm mẹ tôi làm giấy tờ là làm đồng loạt cả huyện, lúc đó sao không ai ý kiến mà giờ lại nói vậy. Toà án Huyện đã ban hành Quyết định chuyển hồ sơ vụ án lên Tỉnh. Diện tích lúc đo đạc năm 2003 là 3.300 m2 nhưng giờ do sông bồi đắp nên diện tích tăng lên đáng kể, ông T bảo mẹ tôi đo đất tính từ mép nước đo ngược lên lộ, đúng 3.300m2 là của mẹ tôi, còn trên mặt tiền lộ tất cả còn lại là của ông, ông nói ông cố ngoại hồi đó cho ông bị mẹ tôi giành mất giờ đòi lại. Cả thảy bà con khu vực đó đều là bà con ruột thịt máu mủ với ông, bảo mẹ tôi không có tư cách sử dụng, không được thừa kế do mẹ tôi là con nuôi. Hơn nữa thời điểm giải phóng mặt bằng xây dựng tuyến đường về trung tâm xã, có bồi thường nhưng mẹ tôi ra hỏi rất nhiều lần nhưng những người làm bên địa chính xã (bà con với ông T) thông đồng ém nhẹm số tiền đó, mãi đến khi giải quyết tranh chấp ở xã, chủ tịch xã mới hỏi mẹ tôi có nhận được bồi thường không thì mẹ tôi mới vỡ lẽ. Gia đình tôi đã nhịn nhục rất nhiều, ai nói gì cũng mặc kệ, chờ đợi ngày sự thật được phơi bày. Bởi vì chúng tôi tin vào công lý, tin pháp luật luôn đứng về lẽ phải. Tôi lại không hiểu nhiều về Luật đất đai. Rất mong được Luật sư tư vấn về thủ tục, quy định, điều khoản liên quan và pháp luật có quy định cụ thể như thế nào về án phí trong trường hợp này, khi ông T phản tố lên tỉnh thì phí đó ai chịu? Do lúc chuyển hồ sơ qua huyện mẹ tôi có đóng tiền án phí và nhờ người bên địa chính sang đo đạc cũng gần 10 triệu bao gồm phí xử án, giờ huyện không giải quyết mà chuyển lên tỉnh vậy mẹ tôi có đòi lại được không? Chân thành cảm ơn Luật sư. Kính chúc Luật sư nhiều sức khoẻ. Trân trọng.

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp trên chúng tôi tư vấn như sau:

Theo những thông tin bạn cung cấp, đất của gia đình bạn hiện đang đứng tên mẹ bạn được chuyển nhượng hợp pháp từ bà bạn vào năm 2003, đã được cơ quan địa chính cấp Huyện đo đạc lại, được Chủ tịch UBND  huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng ổn định lâu dài từ đó đến nay. Mẹ bạn có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

...

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

...

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Việc ông  T có những hành vi như ngang nhiên chặt cây, xáng cuốc vào giữa mảnh đất của gia đình bạn để múc đất là hành vi xâm lấn đất đai. Nếu ông T vẫn kiên quyết khởi kiện ra tòa thì về phía gia đình bạn cũng không có gì lo ngại vì mẹ bạn có đầy đủ bằng chứng chứng minh về quyền sử dụng hợp pháp trên diện tích 3300 m2 đó.

Tuy nhiên, đối với phần đất do phù sa bồi đắp tăng thêm so với 3300 m2 gia đình bạn phải làm đơn xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 3/3. Văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao giấy chứng nhận cho mẹ bạn thì phần đất tăng thêm do phù sa bồi đắp mới được coi là hợp pháp.

Về án phí, theo quy định của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. Theo đó Điều 26 của Nghị quyết này quy định như sau:

Điều 26. Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm

1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận.

3. Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận.

4. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.

5. Bị đơn có yêu cầu phản tố phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu phản tố không được Tòa án chấp nhận. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu phản tố của bị đơn được Tòa án chấp nhận.

…

7. Các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa thì phải chịu 50% mức án phí, kể cả đối với các vụ án không có giá ngạch.

8. Trường hợp các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa sơ thẩm thì các đương sự vẫn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án đó. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa xét xử theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 3 Điều 320 của Bộ luật tố tụng dân sự thì các đương sự phải chịu 50% án phí giải quyết vụ án theo thủ tục rút gọn.

…”

Ngoài ra khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 cũng quy định:

“Điều 27. Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm trong một số loại việc cụ thể

2. Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

a) Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;

b) Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng”

Như vậy, theo những dữ kiện bạn đã nêu, tranh chấp này về quyền sử dụng đất chỉ xem xét tranh chấp quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp không có giá ngạch. Trong trường hợp này khi yêu cầu của ông T được Tòa án chấp nhận thì mẹ bạn sẽ phải chịu án phí sơ thẩm, nếu ngược lại Tòa án không chấp nhận thì ông T sẽ phải chịu. Khoản tiền 10 triệu mẹ bạn đã nộp là tiền tạm ứng án phí và tiền thuê người đến đo đạc lại đất là khoản chi phí hợp lý mà gia đình bạn phải chịu chi phí.

Về thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai:

Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

…”
Như vậy, trước hết các bên cần tiến hành hòa giải theo quy định. Đối với trường hợp hòa giải không thành, theo Điều 203 Luật đất đai 2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Theo đó, gia đình bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng để chứng mình quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất 3300 m2 đó. Bạn có thể căn cứ vào quy định trên để tiến hành những biện pháp phù hợp nhằm bảo về phần đất đã bị lấn chiếm của mình, để làm được điều đó, bạn cần chứng minh phía hàng xóm đã có những hành vi lấn chiếm phần đất đai và bạn là chủ sở hữu hợp pháp của phần đất đó.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Nguyễn Khánh Phượng - Luật Minh Gia