Xác định diện tích nhà ở với diện tích đất vườn, ao

Nội dung tư vấn : Thưa luật sư. Gia đình tôi có một vấn đề muốn hỏi luật sư như sao? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôi được cấp vào năm 22/8/1995 do ủy ban nhân dân huyện cấp với điện tích đất là 607m2 và toàn bộ được cấp là thổ cư. Vừa rồi gia đình tôi có xảy ra tranh chấp với thửa đất bên cạnh nữa con mương. Khi Tòa Án giải quyết thì nói là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi không hợp lệ do con mương là không thuộc đất thổ cư. Vậy là đúng hay sai? Mong luật sư giải đáp giùm hiện tại gia đình tôi rất hoang mang vì GCNQSDD của tôi là không hợp lệ.
 
Trả lời: Chào anh, cảm ơn anh đã gửi yêu cầu tư vấn cho công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được tư vấn về trường hợp này của anh như sau:
 
Theo quy định tại Luật đất đai 2013 về trường hợp đất ở có vườn ao như sau:
 
Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1.Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó…..

Bên cạnh đó, tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai cũng quy định cụ thể về cách xác định diện tích đất ở khi có vườn ao như sau:

Điều 24. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở.
1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:

a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.

Cho nên, việc đất vườn, ao có thể trở thành đất ở khi thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn ao hoặc thửa đất mà trên  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện nhà ở và vườn ao nhưng hiện tại đã chuyển hết sang làm nhà ở.

Tuy nhiên, với trường hợp của anh thì anh chưa trình bày rõ diện tích con mương này có nằm trong diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với gia đình anh hay có nằm cùng trong một thửa đất với phần diện tích đất ở với gia đình anh hay không? Và nếu như không thoả mãn 2 điều kiện trên thì còn phải xem xét xem gia đình anh đã sử dụng ổn định con mương đó như thế nào và đã sử dụng bao lâu?

Vậy nên, nếu như con mương này có diện tích gắn liền với thửa đất đang có nhà ở hoặc trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình anh có bao gồm cả phần diện tích của con mương đó ( việc này anh có thể so sánh diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bản đồ địa chính tại Uỷ ban nhân dân )  hoặc gia đình anh đã sử dụng ổn định con mương theo đúng các điều kiện nêu tại Điều 103 Luật đất đai trên thì diện tích phần mương mới được xác định thuộc quyền sở hữu của gia đình anh.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Xác định diện tích nhà ở với diện tích đất vườn, ao. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng. 
Chuyên viên Phương Lan - Công ty Luật Minh Gia