Trần Tuấn Hùng

Vấn đề xác nhận của chủ đầu tư khi bên mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ ?

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Việc mua bán nhà ở thương mại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi nào? Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như thế nào? Công ty Luật TNHH Minh Gia tư vấn như sau:

1. Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai bao gồm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện trên.

Hiện nay, việc mua bán nhà ở thương mại có thể được thực hiện khi chưa đáp ứng được điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm bắt được các quy định pháp luật về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nên việc thực hiện các thủ tục còn gặp nhiều khó khăn. Chúng tôi khuyên bạn tìm hiểu các quy định pháp luật về vấn đề này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bạn.

Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bạn có thể liên hệ với chúng tôi thông qua hình thức gửi Email tư vấn hoặc liên hệ qua tổng đài 1900.6169 để được hỗ trợ tư vấn.

2. Tư vấn về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Nội dung câu hỏi: Tôi đang làm cho một công ty làm về xây dựng có chức năng KD bất động sản. Hiện tại có 1 khách hàng muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã mua của công ty chúng tôi cho người thứ 2 nhưng hợp đồng mua bán căn hộ họ đã làm mất. Họ còn giữ chứng nộp tiền vào công ty. Khách hàng đã trình báo việc mất hợp đồng trên cho công an nơi họ ở và có đến công ty chúng tôi báo mất hợp đồng và xin cấp lại bản sao để họ ra văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng. Bên công chứng cũng đã cử người đến công ty chúng tôi chứng thực là khách hàng đó có ký hợp đồng mua bán căn hộ với công ty chúng tôi (hợp đồng gốc bản công ty lưu). Vậy công ty có làm xác nhận chuyển nhượng cho khách hàng được không khi mà bên công chứng chứng thực băn bản chuyển nhượng bằng hợp đồng của công ty lưu chứ không phải bản của khách hàng lưu. Mong văn phòng giải đáp giúp sớm nhất có thể. Xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 2 Điều 2 Thông tư 19/2016/TT-BXD Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:

"a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;....."

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của cá nhân phải thực hiện thủ tục công chứng và hồ sơ đề nghị bao gồm bản chính hợp đồng mua bán của người chuyển nhượng với chủ đầu tư, như vậy khi công chứng viên đến yêu cầu công ty xác nhận thì bạn cần xem xét rõ yêu cầu xác nhận về vấn đề gì, nếu chỉ yêu cầu xác nhận trước đây bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì công ty vẫn có thể dựa trên bản chính hợp đồng mua bán trước đây công ty đã lưu để xác nhận. Với việc yêu cầu xác nhận về vấn đề khác thì bạn xem xét theo yêu cầu để xác nhận phù hợp.

Khoản 3 Điều 2 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định:

"3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

a) Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;…”

Ngoài ra chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận theo quy định hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Thông tư 19/2016, khi đó chủ đầu tư cần xem xét hồ sơ để xác nhận đúng theo hợp đồng mua bán đã cam kết trước đó.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Gọi ngay