Tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở có bị thu hồi đất hay không?

 
Câu hỏi đề nghị tư vấn: Theo luật mới không có chế độ chia cắt đất ở cho các gia đình khi chia tách hộ như trước đây, vì vậy điều kiện nông thôn họ không có tiền để mua đất ở, nên họ tự chuyển đổi đất nông nghiệp của gia đình mình thành đất ở (thuộc những khu vực sát vùng khu dân cư), nhân dân đều biết là vi phạm, luật sư cho hỏi trường hợp này pháp luật quy định thế nào, có bị thu hồi đất không và thẩm quyền cấp, thu hồi đất thuộc cơ quan nào? xin cảm ơn.
 
Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, theo quy định tại Luật đất đai 2013, pháp luật vẫn có quy định cho tách thửa đất. Cụ thể, điều kiện tách thửa đất ở nông thôn như sau:
 
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
 
Với trường hợp bạn đã trình bày, các gia đình khi chia tách hộ sẽ có thể tiến hành thủ tục tách thửa đất để đảm bảo đất ở cho các gia đình sau khi tách hộ. Tuy nhiên, việc tách thửa đất phải phù hợp quy định pháp luật về diện tích tối thiểu đối với đất ở. Diện tích tối thiểu này phụ thuộc vào điều kiện và tập quán ở địa phương bạn đang cư trú.
 
Về trình tự, thủ tục tách thưở đất đai, chúng tôi đã có một bài viết cụ thể về vấn đề này. Bạn có thể tham khảo tại: https://luatminhgia.com.vn/tu-van-ve-thu-tuc-tach-thua-dat-dai.aspx
 
Thứ hai, theo thông tin bạn đã cung cấp, có một số gia đình ở nông thôn tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở. Trường hợp này là chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hành vi này là vi phạm quy định của pháp luật.
 
Điều 57 Luật đất đai 2013 thì “chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp” thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 
Các hộ gia đình đã tự ý chuyển đất nông nghiệp thành đất ở là vi phạm quy định của pháp luật.
 
Trường hợp thứ nhất: Nếu các gia đình tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì:
 
Căn cứ Nghị định 43/2013 quy định chi tiết một số Điều luật đất đai:
 
Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
 
3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
 
a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
 
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
 
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 
Nếu đất ở được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp mà các hộ gia đình đang sử dụng thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh hoặc mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
 
Các họ gia đình này được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.
 
Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
 
Nếu đất ở được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp mà các hộ gia đình đang sử dụng không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh hoặc mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất;các hộ gia đình này sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 
Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
 
Trường hợp thứ hai: Nếu các gia đình tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở lại đây thì:
 
Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
 
Đất mà các gia đình đang sử dụng là do vi phạm pháp luật đất đai. Chính vì vậy, Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất đó là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
 
Như vậy, bạn cần xem xét xem hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật của các gia đình này diễn ra vào thời điểm nào, hiện nay có thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh hoặc mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để có thể đưa ra kết luận là các gia đình này sẽ bị thu hồi đất hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở có bị thu hồi đất hay không?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng
Luật gia Nguyễn Thương – Luật Minh Gia