Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp

Câu hỏi tư vấn:

Nhà tôi có một mảnh đất khoảng 100 mét vuông muốn xây nhà đi ra ngõ mà trong bản đồ xã là ngõ của ủy ban nhân dân. Nay có một hộ đầu ngõ xây cổng lớn chặn đường đi của mảnh đất nhà tôi, họ nói rằng ngõ này là ngõ của họ nên họ có quyền làm tất cả nhưng không đưa ra sổ đỏ chứng minh. Tôi xin hỏi luật sư họ nói thế đúng hay sai? Nếu không đúng tôi cần làm gì để giải quyết vấn đề đó (xin luật sư nêu rõ các bước cụ thể). Tôi mong nhận được sự hồi âm của luật sư sớm nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

1. Quy định về sở hữu chung

Theo quy định tại Điều 211 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng quy định như sau:

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Theo thông tin bạn cung cấp ngõ đi vào mảnh đất 100m nhà bạn đang muốn xây nhà là ngõ thuộc quản lý của ủy ban nhân dân xã căn cứ vào bản đồ trên Ủy ban nhân dân xã ghi nhận. Do đó, chúng tôi xác định ngõ này là lối đi chung thuộc sự quản lý của ủy ban nhân dân và việc hộ đầu ngõ xây cổng lớn chặn đường đi là không đúng theo quy định. Trường hợp hộ gia đình đó khẳng định ngõ đi này là của riêng mình thì phải chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ giao đất,…

2. Quyền về lối đi qua

Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Như vậy, giả sử trường hợp ngõ để đi vào mảnh đất nhà bạn thuộc sở hữu riêng của hộ đầu ngõ thì gia đình bạn sẽ phải tiến hành thỏa thuận để ông B mở một lối đi hợp lý trên bất động sản của họ. Ngoài ra gia đình bạn khi thực hiện lối đi qua sẽ phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp lối đi chung

- Hòa giải về tranh chấp lối đi

Trường hợp, nếu hai bên không thỏa thuận được về việc giải quyết lối đi chung thì bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất giải giải quyết tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã sau khi nhận được đơn yêu cầu phải tiến hành hòa giải giữa hai bên theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”

- Khởi kiện giải quyết tranh chấp về lối đi

Sau khi đã tiến hành hòa giải nhưng hai bên không thỏa thuận được thì Ủy ban nhân dân xã ra quyết định hòa giải không thành và sau đó bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;…”

- Trình tự, thủ tục khởi kiện:

Bạn tiến hành nộp đơn khởi kiện và các chứng cứ, tài liệu chứng minh gia đình đầu ngõ có hành vi lấn chiếm lối đi chung lên Tòa án nhân dân quận, huyện (nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện).

- Thời gian giải quyết:

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời gian chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.