Tư vấn về việc thu tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất?

Câu hỏi: Xin chào luật sư, tôi có một câu hỏi cần được sự tư vấn từ luật sư, rất mong đươc hồi đáp. Tôi có mua một mảnh đất 260m2 ,trong đó chỉ có 25m2 là đất thổ cư, còn lại là đất liền kề. mảnh đất của tôi thuộc là đất ngoài đê có sổ đỏ chính chủ là đất cha ông để lại,. Nay có nhu cầu làm nhà ỏ mà diện tích đất ở lại quá nhỏ nên tôi muốn chuyển đổi đất liền kề thành đất thổ cư để xây nhà. Vậy tôi nhờ luật sư tư vấn giúp tôi- Phí chuyển đổi đất thuộc mảnh đất của tôi là bao nhiêu?- Nếu phí quá cao  tôi không đủ tiền để chuyển đổi tất cả mảnh đất của tôi mà chỉ chuyển đủ diện tích để xây dựng nhà ở thì diện tích đất liền kề còn lại của tôi sau khi chuyển đổi có bị trở thành đất vườn 50 năm không? Rất mong được sự tư vấn của quý luật sư! Chân thành cảm ơn! Chúc quý luật sư có một năm mới an khang thịnh vượng!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn anh đã tin tưởn và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh gia chúng tôi, vấn đề anh đưa ra chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất. 

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

"...2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

Theo thông tin anh đưa ra: anh có mua một mảnh đất 260m2 gồm 25m2 là đất thổ cư, còn lại là đất liền kề. Do anh không nói rõ đất liền kê ở đây là loại đất gì nên căn cứ vào các trường hợp nêu trên để xác định lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất liền kề đó sang đất ở.

Thứ hai, về vấn đề đất ở có chuyển sang đất vườn không?

Căn cứ Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 125. Đất sử dụng ổn định lâu dài

Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

..."

Như vậy, đất liền kề còn lại sau khi chuyển sang đất ở do gia đình anh sử dụng gọi là đất sử dụng ổn định lâu dài, tức không thể chuyển thành đất vườn 50 năm, trừ trường hợp anh có nhu chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Nguyễn Thị Hằng Nga - Luật Minh Gia