Tư vấn về việc mua bán đất dùng giấy viết tay

Cụm từ “giấy viết tay” dựa trên những trường hợp mà chúng tôi nhận được là giấy tờ ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật giữa người chuyển quyền và người nhận chuyển quyền. Thực tế cho thấy, số lượng giao dịch bằng giấy viết tay rất lớn vì rất nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là không nắm rõ quy định pháp luật về đất đai, điều này dẫn đến những rủi ro nhất định đặc biệt là cho bên nhận chuyển quyền. Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây là một ví dụ:

Câu hỏi tư vấn: Chào luật sư Gia đình tôi ở quê và bố tôi làm nông dân. Cũng chính vì điều này nên ông không rõ các thủ tục khi mua bán đất. Cách đây 11 năm ông có mua một mảnh đất dùng để trồng rừng, diện tích hơn 9000 m2. Người bán cũng đã giao giấy chứng nhận. Trong quá trình mua bán cả hai bên chỉ làm giấy tay và kí tên, thêm người làm chứng chứ không hề có hợp đồng hay kí xác nhận của chính quyền. Cách đây mấy tháng bố tôi đột ngột qua đời. Khi xem lại giấy tờ đất tôi phát hiện ra là trên giấy chứng nhận không đúng tên chủ sở hữu. Người đứng tên là con trai, trong khi người đứng bán là cha. Và trên giấy tay thì người kí vẫn là cha. Tôi có liên lạc với người bán nhưng mãi không được. Cũng không biết tìm ở đâu vì đã quá lâu rồi và gia đình họ đã chuyển nơi ở. Bố tôi thì đã mất. Tôi muốn sang tên giấy chứng nhận nhưng không biết nên làm thế nào. Nếu không sang tên thì liệu có bị tranh chấp gì không. Giả sử nếu tranh chấp thì tôi có bị mất mảnh đất đó hay không? Rất mong nhận được sự phản hồi của luật sư Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Vào thời điểm bố bạn và bên bán xác lập hợp đồng viết tay là vào năm 2010. Khi đó, Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực, các bên cần tuân thủ các quy định của BLDS 2005 về việc giao kết hợp đồng.

Theo quy định Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người con trong khi người bán là người cha và người cha cũng không có giấy ủyquyền hợp pháp của người con nên việc chuyển nhượng đất không đúng theo quy định của pháp luật. Bên bán đã có hành vi làm cho bố bạn hiểu sai về chủ thể của giao dịch, tức là làm cho bố bạn nghĩ bên bán có thẩm quyền bán. Tòa án có thể tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối và không tuân thủ các quy định về hình thức.

Từ những căn cứ trên thì việc mua bán đất của bố bạn không có hiệu lực pháp luật.

Theo quy định hiện hành tại Điều 137 BLDS 2005 thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Hiện tại, bạn không thể sang tên vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc về bố của bạn. Đất đó theo quy định của pháp luật hiện nay vẫn thuộc về con của người bán. Sau này, khi tìm được cha và con bạn có thể thỏa thuận để người con thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất sangtên của bạn.  Nếu không thỏa thuận được dẫn đến tranh chấp và hai bên ra tòa thì giao dịch dân sự giữa bố bạn và người bán sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Khi đó, bạn phải trả lại GCNQSDĐ cho con của người bán và người bán có trách nhiệm phải trả lại số tiền đã nhận (Tòa án sẽ quyết định số tiền trả lại có tính đến chênh lệch về giá trị đồng tiền, sự biến động của thị trường bất động sản và một số yếu tố cần thiết khác).