Tư vấn về hợp đồng mua bán đất không công chứng có hiệu lực không?

Đợt 1- thanh toán 35% tổng giá trị hợp đồng, tương đương số tiền 58.800.000đ ngay sau khi ký kết hợp đồng; Đợt 2- thanh toán 30% tổng giá trị hợp đồng trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng, tương đương với số tiền 50.400.000đ; Đợt 3- thanh toán 35% tổng giá trị hợp đồng trong vòng 90 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng, tương đương với số tiền 50.400.000đ. Cùng với đó, bên B sẽ thanh toán cho bên A 5% tổng giá trị hợp đồng còn lại ngay sau khi bên A bàn giao Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho bên B, tương đương với số tiền 8.400.000đ.  Khoản 3.1 Điều 3 của hợp đồng nêu trên quy định: Sau khi bên B đã thanh toán số tiền tối thiểu bằng 95% giá trị chuyển nhượng và thanh toán xong các khoản thanh toán đến hạn khác (nếu có) thì bên A sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết theo yêu cầu của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xin cấp GCNQSDĐ cho bên B. Bên A sẽ bàn giao GCNQSDĐ cho bên B trong vòng 18 tháng kể từ lúc bên B thanh toán đủ 95% tổng giá trị chuyển nhượng. Tôi đã hoàn tất việc nộp tiền cả 3 đợt vào thời điểm 27/08/2013. Theo Điều 3, bên A phải bàn giao GCNQSDĐ cho bên B chậm nhất là đến ngày 27/02/2015 (tối đa 18 tháng). Tuy nhiên, hơn 2 năm đã trôi qua kể từ thời điểm đó, Công ty TDC vẫn “khất lần” việc bàn giao giấy tờ cho tôi theo đúng các điều khoản trong hợp đồng. Theo Điều 7, quy định về phạt vi phạm hợp đồng: Trường hợp bên A chậm bàn giao GCNQSDĐ cho bên B quá 60 ngày, kể từ sau thời điểm bên A phải bàn giao GCNQSDĐ quy định tại khoản 3.1 Điều 3 của hợp đồng này mà do lỗi bên A và với điều kiện bên B tuân thủ mọi điều kiện và điều khoản của hợp đồng này, bên A sẽ phải chi trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam- CN Bình Dương tại thời điểm thanh toán trên số tiền mà bên B đã thanh toán.

Câu hỏi tư vấn:

1. Hợp đồng này có giá trị pháp lý không? (Hợp đồng không công chứng).

2. Tôi có thể kiện để đòi tiền bồi thường do chậm giao QSDĐ không?

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn công ty tư vấn như sau:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực. Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản được công chứng theo thỏa thuận.

Đối với trường hợp trên của bạn, bạn không nêu rõ công ty TDC có phải công ty kinh doanh bất động sản hay không nên có thể chia thành hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Công ty TDC không phải công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực. Do đó đối với trường hợp trên của bạn, Hợp Đồng Nguyên Tắc Mua Bán, Chuyển Nhượng Bất Động Sản giữa bạn và Công Ty (TDC) về chuyển nhượng bất động sản và hợp đồng này không có công chứng thì hợp đồng này không có giá trị pháp lý.

Trường hợp 2: Nếu công ty TDC là công ty kinh doanh bất động sản thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc công chứng chúng thực theo yêu cầu của các bên. Đối với trường hợp trên của bạn, nếu giữa bạn và công ty TDC không có thỏa thuận về việc công chứng hợp đồng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.

2. Việc đòi bồi thường

Đối với trường hợp thứ nhất:  Hợp đồng trên không có giá trị pháp lý thì bạn có thể khởi kiện ra tòa. Nếu bạn khởi kiện ra Tòa án tranh chấp này thì Tòa sẽ yêu cầu các bên đi công chứng hợp đồng mua bán đó trong thời hạn nhất định. Nếu các bên không thực hiện thì lúc này Tòa sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ được giải quyết theo  Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, do hợp đồng giữa bạn và Công ty TDC vô hiệu nên giao dịch này không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên. Do đó hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Đối với trường hợp thứ hai: Nếu công ty TDC là công ty kinh doanh bất động sản, và hợp đồng có giá trị pháp lý như đã nêu ở trên thì anh có thể kiện đòi bồi thường do chậm giao quyền sử dụng đất.

Theo đó, bạn được quyền yêu cầu công ty TDC nhanh chóng bàn giao giấy chứng nhận cho bạn hoặc yêu cầu công ty TDC cung cấp hồ sơ, giấy tờ để bạn tự thực hiện thủ tục làm giấy chứng nhận hoặc trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bạn được quyền khởi kiện:

- Đề nghị tòa buộc chủ đầu tư phải bàn giao ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bạn và bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi chậm bàn giao giấy chứng nhận.

- Yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng, theo đó bạn trả lại nhà cho chủ đầu tư và nhận lại tiền, chủ đầu tư phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bạn.

Về thủ tục khởi kiện, bạn có thể tham khảo trong bài viết sau: Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án Dân sự tại Toà án.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia / CV tư vấn: Giàng Thị Minh - Luật Minh Gia