Tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất hợp pháp và được ghi nhận tại Điều 167 Luật Đất đai 2013. Hay nói cách khác, người sử dụng đất có quyền thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất của mình tại thời điểm Nhà nước công nhận QSD đất của họ là hợp pháp.

Cụ thể hơn, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận […]; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất, người sử dụng đất phải đáp ứng 04 điều kiện cơ bản tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài 04 điều kiện cơ bản nêu trên, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện được liệt kê tại Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đối với từng trường hợp chuyển nhượng QSD đất cụ thể.  

3. Giải quyết tình huống: Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất

Câu hỏi tư vấn: Gia đình tôi có mảnh đất 290 m2, cách đây 2 năm bố tôi mất để lại di chúc cho mẹ và anh trai tôi mỗi người một nửa. Do mẹ và anh tôi thường có mâu thuẫn nên mẹ tôi định bán lấy tiền thuốc men nhưng anh trai tôi đe dọa không cho. Cho tôi hỏi mẹ tôi có được bán nửa miếng đất cho người ngoài không hoặc bán hay ủy quyền cho con gái tôi không? Nếu anh tôi đe dọa mà xảy ra tranh giành thật thì pháp luật có can thiệp không?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất hiện tại mà mẹ bạn và anh trai bạn đang sinh sống có nguồn gốc là của bố bạ để lại. Đối chiếu theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 (nêu tại phần 1) thì: “[…] trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất […]”

Đồng thời, tại Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này […]”

Như vậy, mẹ bạn có quyền được chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình đối với thửa đất chung (với anh trai bạn) nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, để thực hiện được quyền chuyển nhượng này, trước tiên mẹ bạn cần phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế do bố bạn để lại. Đồng thời thực hiện việc tách thửa đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng mẹ bạn đối với ½ diện tích đất mà bố bạn để lại. Nhưng cần lưu ý, việc tách thửa đất chỉ được tiến hành khi đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa tại địa phương.

Đối với trường hợp anh trai bạn ngăn cản, đe dọa không cho mẹ bạn chuyển nhượng đất là hành vi bị nghiêm cấm tại Khoản 10 Điều 12 Luật Đất đai 2013. Do đó, mẹ bạn hoàn toàn có thể yêu cầu chính quyền địa phương giúp đỡ hoặc khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Trân trọng!