Tư vấn về vấn đề hợp và tách thửa đất khi không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa

Xin chào đại diện văn phòng luật Minh Gia, do công việc quan trọng liên quan đến tài sản cần giải quyết gấp nên em xin phép được hỏi văn phòng mình một số thắc mắc về luật đất đai như sau:Mảnh đất của gia đình em trước kia là đất thổ cư do tổ tiên để lại, có sổ đỏ chính chủ tên bố mẹ, nhưng nằm trong diện giải tỏa, sau khi nhận đền bù giải phóng mặt bằng thì đã xây nhà hoàn thiện và dọn về ở được khoảng một năm, sổ đỏ cũng đã sửa về diện tích mới. Nhưng gần đây phát sinh ra một vấn đề, đó là chú ruột em có một miếng đất ngay sát bên cạnh, do không may nên chỉ có ít đất không đủ để làm sổ đỏ. Vì thế hiện tại chú em đang muốn hợp thửa đất với đất nhà em để có thể xin giấy phép xây dựng. Sau khi làm một số thủ tục bước đầu em thấy có 2 đơn tiêu đề là đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất . Trong đó 1 đơn là bố mẹ em kê khai còn một đơn là do chú em kê khai.Vậy cho em hỏi 4 vấn đề em đang vướng mắc như sau: 1. Tại sao bố mẹ em đã có số đỏ nhưng lại cần phải kê khai tờ đơn đề nghị trên, trong khi người đề nghị là chú ruột em thì đáng nhẽ chỉ cần chú em kê khai đơn đó và bố mẹ em tiến hành thủ tục sửa lại sổ đỏ là xong ? 2. Việc hợp thửa đất như thế này có phải làm lại sổ đỏ mới không, hay chỉ ghi sửa đổi ở mặt sau của sổ đỏ thôi ? 3. Nếu hợp thửa trong hoàn cảnh trên thì trong sổ đỏ của bố mẹ em có phải điền thêm tên của chú ruột em nữa không ?4. Việc hợp thửa có ảnh hưởng gì đến quyền chính chủ của sổ đỏ bố mẹ em không, ví dụ: chú ruột em có quyền muốn chia lại chỗ đất sau khi đã liền khối chẳng hạn.Mong văn phòng mình giải đáp thắc mắc sớm giúp em. Em xin cám ơn. 

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công Ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đề của  bạn như sau:

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 3, Điều 29 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP thì:

"Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Theo quy định trên thì chú bạn xin hợp phần đất không đủ diện tích tách thửa của chú với diện tích đất của bố mẹ bạn.

Về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa, hợp thửa đất được thực hiện theo khoản 1 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiên các thủ tục sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách hợp thửa.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất  cho người được cấp.

Như vậy, về các vấn đề mà bạn thắc mắc:

Thứ nhất, bố mẹ bạn có cần phải làm tờ khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời với đơn của chú bạn không?

Đối với trường hợp này theo quy định trên thì chú và bố mẹ bạn làm thủ tục hợp thửa đồng thời xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chỉ cần một bộ hồ sơ và một đơn xin cấp giấy chứng nhận chứ không cần hai đơn như thông tin mà bạn cung cấp.

Thứ hai, việc hợp thửa đất có được cấp có phải làm sổ mới không?

Việc hợp thửa đất khi được thực hiện thì tùy vào yêu cầu của người xin hợp thửa cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp giấy mới hoặc thay đổi thông tin về thửa đất vào mặt sau của giấy chứng nhận.

Thứ ba, việc đứng tên trong giấy chứng nhận sau khi hợp thửa?

Căn cứ Khoản 2, Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

"2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Đây là diện tích đất được hợp thửa lại của bố mẹ bạn và chú bạn nên chú bạn cũng sẽ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì tất cả những người chủ sở hữu quyền sử dụng đất đều được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.thời

Thứ tư, việc chú bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của bố mẹ bạn với quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn không?

Theo nguyên tắc thì tất cả những người sở hữu mảnh đất đều đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên trường hợp của bạn vì hợp thửa do yêu cầu của chú bạn khi không có đủ diện tích tách thửa nên trong giấy chứng nhận sẽ ghi nhận rõ diện tích đất của chú bạn và diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bố mẹ bạn và hai bên vẫn có quyền sở hữu độc lập với diện tích đất của mình và quyền của bố mẹ bạn với diện tích đất thuộc quyền sử dụng không bị ảnh hưởng và chú bạn không có quyền chia đều đất sau khi hợp thửa...

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia