Tư vấn về trường hợp tranh chấp đất đai

Câu hỏi tư vấn:

Đến nay gia đình tôi đã gửi đơn đề nghị lên UBND xã đề nghị ông H dỡ bỏ các công trình trên để trả đất cho gia đình tôi nhưng chưa được giải quýêt. Ngày 2/8/2015 có cán bộ văn phòng đất đai của Huyện đến xin chữ ký giáp ranh để cấp sổ đỏ cho nhà ông H chỉ xin giáp ranh với mảnh đất bên cạnh chứ không nhắc đến mảnh đất trước mặt đang tranh chấp với nhà tôi. Mà khi nhà ông H đo đất làm sổ đỏ lúc nào chúng tôi đều không được biết. Vậy tôi xin hỏi luật sư 3 vấn đề như sau:

1. Nếu gia đình ông Hồng không chịu dỡ bỏ các công trình phụ trợ để trả lại mặt bằng cho gia đình tôi (mặc dù gia đình tôi đã 2 lần nhờ UBND xã can thiệp) thì gia đình tôi có được phép phá bỏ các công trình trên hay không?

2. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là do xã hay huyện làm? Khi đo đạc đất để cấp sổ có sự chứng kiến của các bên liên quan hay không? Cán bộ văn phòng đất đai của Huyện làm như vậy là đúng hay sai và nếu sai sẽ bị xử lý như thế nào?

3. Mảnh đất nhà tôi được cấp sổ đỏ năm 1992 có thời hạn đến năm 2020. Trước đây làm sổ đỏ chỉ trừ hành lang đường vào 3m, bây giờ đường được mở rông ra 8m(trước đây là đường rộng 5m), bây giờ theo tôi được biết bây giờ hành lang đường là  5m. Vậy gia đình tôi có quyền  được đổi sổ đỏ khi hết thời hạn hay không?

Tôi xin trân thành cảm ơn.
 
Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, công ty xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, khi ông H không chịu dỡ bỏ các công trình phụ trên đất nhà bạn thì gia đình bạn cũng không được phép dỡ bỏ các công trình đó. Mà chỉ có thể tiến hành thủ tục yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất. Nếu tòa xử đất đó thuộc nhà bạn thì sau này sẽ có biện pháp cưỡng chế yêu cầu nhà ông H buộc tháo dỡ.

Khi có tranh chấp đất đai, nếu hai bên gia đình không tự hòa giải được, bạn gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp. Trong thời hạn 45 ngày, UBND có trách nhiệm tổ chức hoà giải cho các bên.  Nếu hòa giải không thành thì UBND xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành. Sau đó bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Thứ hai, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 105 Luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất như sau:
 
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vây, Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp của bạn.

Điều kiện để được cấp giấy chứng nhân  quyền sử dụng đất là phải được Ủy ban nhân dân xã xác định là đất đã sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp đất đai. Pháp luật không có quy định khi đo đac buộc phải có sự chứng kiến của các bên có liên quan. Nhưng trong trường hợp của bạn, cơ quan địa chính đã có sai sót trong việc xác định đất có tranh chấp hay không  dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai pháp luật.

Trường hợp này bạn có quyền làm đơn khiếu nại đến Phòng tài nguyên môi trường nơi đã thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H về việc cấp sai.

Căn cứ theo quy định của Luật tố tụng hành chính 2010 thì khi hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà sự việc không được giải quyết hoặc bạn không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại thì bạn có quyền khởi kiện vụ án hành chính theo thủ tục tố tụng hành chính.

Đơn khởi kiện được gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Thứ ba, về gia hạn đất khi hết hạn sử dụng
 
Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”
Như vậy, khi hết thời hạn sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có nhu câu tiếp tục sử dụng thì gia đình bạn có thể được gia hạn. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi sửa đổi về hành lang an toàn đường bộ.