Thủ tục mua đất thuộc sở hữu chung

1. Như thế nào là đất thuộc sở hữu chung?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy Chứng nhận) đối với thửa đất có chung quyền sử dụng như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, có thể hiểu đất thuộc sở hữu chung là đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất. Những người sở hữu chung sẽ có các quyền và nghĩa vụ ngang nhau về thửa đất ấy.

2. Thủ tục mua đất thuộc sở hữu chung

Nội dung đề nghị tư vấn: Thưa luật sư cho tôi hỏi vấn đề như sau: Sáu anh em của ông A cùng đứng tên trên “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” miếng đất rộng 300 m2. Trên thực tế, miếng đất trên đã được chia ra làm sáu phần khác nhau cho sáu người quản lý nhưng chưa ai làm thủ tục tách thửa. Tôi muốn mua một trong sáu thửa đất đó thì có cần sự đồng ý của cả sáu người hay không? Xin cảm ơn nhiều.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện tại thửa đất vẫn đứng tên cả 6 người. Mặc dù thực tế thửa đất đã được phân lô làm 6 phần nhưng chưa làm thủ tục tách thửa nên đây vẫn được coi là tài sản chung của 6 người. Như vậy, việc mua bán đất là tài sản chung sẽ giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Do đó nếu bạn muốn mua 1 phần đất và muốn được đứng tên trên Giấy Chứng nhận chung thì cần phải được sự đồng ý của tất cả 6 người cùng ký tên chuyển nhượng. 

Tuy nhiên, những người này được xác định là sở hữu chung theo phần. Do đó, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì căn cứ theo khoản 3 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015, chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Như vậy, để bạn mua một thửa đất trong mảnh đất sở hữu chung thì bạn cần có sự thỏa thuận bằng văn bản các vấn đề sau:

• Thứ nhất, chủ miếng đất đó đã thông báo cho những người chủ sở hữu chung còn lại về việc bán đất và không có ai trong số những sở hữu chung muốn mua lại miếng đất đó. 
• Thứ hai, thỏa thuận bằng văn bản của các sở hữu chung về việc đồng ý bán cho bạn miếng đất đó.
• Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và chủ sở hữu căn nhà. 

Trong trường hợp những chủ sở hữu chung khác không đồng ý cho bạn cùng đứng tên trên Giấy Chứng nhận, bạn có thể yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách sổ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013. 

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

…

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”