Tư vấn về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

... Nay vợ chồng tôi đã làm nhà với diện tích là 100m2 (trên cả phần đất ao cá) mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tôi muốn hỏi vợ chồng tôi làm nhà như thế có được không? Nếu không thì vợ chồng tôi phải làm các thủ tục chuyển đổi gì, và phí chuyển đổi tính như thế nào ? Giá chênh lệch để tính phí chuyển đổi được xác định như thế nào? Và cho tôi xin hỏi có luật quy định diện tích dưới 100m2 thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ? Vì khi tôi đi làm thủ tục thì cán bộ địa chính xã nói là diện tích dưới 100m2 thì không làm được (với mảnh đất khác mảnh đất trên). Rất mong công ty luật giải đáp giúp tôi thắc mắc trên để tôi lắm rõ luật hơn!
 
 
Trả lời
 
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:
 
Đất ao là đất nông nghiệp khi bạn muốn xây nhà thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
 
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

 
Bạn sẽ nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao) tới Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong 15 ngày, khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ bạn sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
 
Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
 
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 
Lúc này, bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất là  50%  x   (giá đất ở    -    giá đất nông nghiệp)
 
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đối với thửa đất có diện tích lớn hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Bạn phải tìm hiểu diện tích đất tối thiểu cho phép cấp Giấy chứng nhận là bao nhiêu để tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp. 
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Chuyên viên Khánh Linh - Công ty Luật Minh Gia.