Tư vấn về tranh chấp đất đai đối với đất được giao từ năm 1986

Câu hỏi: Ông nội tôi được cấp một mảnh đất 1,5 ha để trồng cây từ năm 1986 trong phong trào nhường cơm sẻ áo ở miền nam Việt Nam. Nhưng đến tháng 8/2014, khi gia đình tôi đang làm đất để trồng cây thì chủ cũ đến đòi lại với lý do gia đình họ đang gặp khó khăn. Ông nội tôi đã làm đơn đề nghị xã giải quyết nhưng xã không trả lời. Tôi muốn nhờ luật sư Minh Gia tư vấn cho tôi cần phải làm gì để giải quyết vụ việc này? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn cho công ty Luật Minh Gia, dựa trên nội dung mà bạn cung cấp công ty Luật Minh Gia đưa ra câu trả lời tư vấn như sau: 

Thứ nhất, chủ đất cũ có được yêu cầu gia đình bạn trả lại đất không?

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ năm 1986 khi nhà nước thực hiện phong trào nhường cơm sẻ áo ở miền nam cho đến năm 2014. 

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai 2013 thì: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

 "Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng" là một trong những trường hợp Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (theo quy định tại điểm đ khoản 1 điều 4 Nghị định 181/2004/NĐ-CP năm 2004).

Như vậy nếu như gia đình bạn được nhà nước giao đất thông qua việc chính sách vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng thì nhà nước không chấp nhận việc đòi lại đất của chủ đất cũ. 

Thứ hai, về yêu cầu giải quyết tranh chấp: 

Căn cứ theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất được xác định như sau: 

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

…

Trước hết về vấn đề tranh chấp đất đai sẽ được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nếu không hòa giải được thì sẽ thực hiện giải quyết tranh chấp theo quy định trên và trường hợp của gia đình bạn thì UBND cấp xã chỉ thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Nếu như gia đình bạn còn giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vụ việc được giải quyết tại Tòa án nhân dân, nếu gia đình bạn không còn giữ giấy tờ về đất đai nữa thì có thể lựa chọn một trong hai phương án: một là viết đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp gửi lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, hoặc là khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền 

=============================================

Câu hỏi 2 : Xin chào quý công ty. Hiện tại tôi đang dự tính mua một căn nhà trong ngõ,  Nhà của cậu tôi, tuy nhiên hiện tại mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ, hiện đang trong quá trình làm thủ tục, và đo được mảnh đất là 29,5 m2. Vậy mảnh đất có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không? Và cậu tôi đã nộp các giấy tờ chứng từ để làm sổ đỏ đứng tên cậu lên cơ quan nhà nước, nhưng chưa được gọi để làm thủ tục, vậy bây giờ phương án tốt nhất tôi nên làm là gì để có thể có sổ đỏ đứng tên tôi trong thời gian sớm nhất? Tôi và cậu tôi có giao ước là tôi sẽ trả 1 nửa số tiền, sau khi có sổ đỏ sang tên thôi thì tôi sẽ thanh toán phần còn lại. Vậy xin hãy tư vấn cho tôi các bước nên làm để đảm bảo sự giao dịch minh bạch và an toàn nhất? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn cho công ty Luật Minh Gia, dựa trên nội dung mà bạn cung cấp công ty Luật Minh Gia đưa ra câu trả lời tư vấn như sau:

Thứ nhất, điều kiện để được cấp sổ đỏ đối với phần diện tích là 29,5 m2 đất:

Trường hợp 1: Nếu như đầu là lần đầu cấp sổ và diện tích 29,5 m2 là toàn bộ diện tích không tách thửa thì pháp luật hiện hành không quy định về diện tích tối thiểu phải được cấp sổ là bao nhiêu. Trường hợp này cậu của bạn phải đáp ứng được các điều kiện về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 (trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất) và Điều 101 (trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất) Luật Đất đai 2013. 

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP năm 2014 thì thửa đất có diện tích 29,5 m2 vẫn có thể đủ điều kiện để được cấp sổ nếu có đủ hai điều kiện:

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

- Thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp 2: Nếu diện tích mà cậu của bạn muốn cấp sổ là diện tích được tách thửa thì phải đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu. Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP năm 2014 quy định: Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn.

Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP năm 2017, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Như vậy, diện tích tối thiểu được phép tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích tối thiểu giữa các tỉnh thành là khác nhau. Bạn cần theo dõi và biết được diện tích tối thiểu có thể tách thửa tại địa phương mình.

Thứ hai: Điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trước hết, bạn cần xác định điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cậu bạn cũng như cần phải chắc chắn về quyền nhận chuyển nhượng của bản thân mình.

Về điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng của cậu bạn. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì bao gồm các điều kiện sau đây: 

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

+ Đất không có tranh chấp.

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Về điều kiện có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn. Căn cứ theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì: 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Bên cạnh đó để chắc chắn về tình trạng pháp lý của mảnh đất thông qua biện pháp trích lục thông tin về đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp trích lục bản đồ địa chính, người yêu cầu cần chuẩn bị phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu theo mẫu quy định. 

Ngoài ra, để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách minh bạch thì bạn cần làm đúng theo quy định về điều kiện và thủ tục về sang tên sổ đỏ, thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí. Hợp đồng mà các bên thực hiện về chuyển nhượng cần phải được công chứng, chứng thực đầy đủ (căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai)

Thứ ba: Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện tại cậu bạn chưa được cấp sổ đỏ nên cần để cậu bạn thực hiện xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể thực hiện thủ tục sang tên.  Để hoàn tất thủ tục sang tên bạn cần thực hiện ba giai đoạn sau đây: 

- Công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường/thị trấn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

-  Nộp hồ sơ Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có vị trí của thửa đất. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

============================================

Câu hỏi 3 : Em có 1 số vấn đề cần văn phòng tư vấn giúp em ạ . Bố mẹ em có sở hữu 1 mảnh đất đã cấp sổ đỏ nhưng hiện tại bây giờ đã bị mất. Bố mẹ em muốn làm lại sổ đỏ mảnh đất đó nhưng không biết thủ tục như thế nào và lệ phí làm lại ạ. Vì vậy em muốn văn phòng tư vấn giúp em cách thức làm lại ạ. Và nhà em còn có vấn đề nữa ạ. Anh trai em chơi bời lêu lổng nên bố mẹ em muốn chuyển nhượng lại cho em. Trong trường hợp chuyển lại thì có cần gì đến sự có mặt hay liên quan gì đến anh trai em không ạ. Vì nhà em không muốn cho anh ý biết. Nếu bố mẹ em mất có viết di chúc lại quyền sử dụng cho em thì có liên quan gì đến anh trai em không. Em rất mong văn phòng cho em câu trả lời ạ. Em xin chân thành cảm ơn ạ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn cho công ty Luật Minh Gia, dựa trên nội dung mà bạn cung cấp công ty Luật Minh Gia đưa ra câu trả lời tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc cấp lại sổ đỏ đã mất:

- Thủ tục cấp lại sổ đỏ:

Căn cứ theo Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP năm 2014, khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại.

Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo, hộ gia đình, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại. Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm:

- Đơn đề nghị cấp lại sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK;

- Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân.Trường hợp mất sổ đỏ do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, người có quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã, phường nơi cư trú.

Thời gian cấp lại không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã.

- Phí và lệ phí cấp lại sổ:

Căn cứ theo quy định của Thông tư số 02/2014/TT-BTC năm 2014 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì cấp lại sổ đỏ có mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/ giấy với cấp mới, không quá 50.000 đồng/ cấp lại, cấp đổi hoăc xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/ giấy cấp mới và không quá 20.000 đồng/ giấy cấp lại hoặc cấp đổi và xác nhận bổ sung.

Thứ hai, về việc cha mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con:

Nếu cha, mẹ bạn sử dụng đất trên với tư cách cá nhân, quyền sử dụng đất thuộc về cha, mẹ bạn thì hoàn toàn có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho  quyền sử dụng đất cho một chủ thể khác theo quy định trên mà không cần phải được sự đồng ý của  anh trai bạn . 

Nếu như cha, mẹ bạn đang sử dụng đất trên tư cách hộ gia đình. Căn cứ theo  khoản 2 Điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Như vậy quyền sử dụng đất của diện tích đất này được xác định là phần tài sản chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư” (theo Khoản 2, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP năm 2014)

Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong hộ gia đình sử dụng đất cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Do đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên (bao gồm cả anh trai bạn) phải tham gia và ký kết hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp.

Thứ ba, về việc viết di chúc để định đoạt tài sản:

Căn cứ theo Điều 624 Bộ Luật Dân sự 2015 thì: “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.”

Như vậy, cha mẹ bạn hoàn toàn có thể viết di chúc để lại toàn bộ tài sản riêng của mình và phần sở hữu trong khối tài sản chung sau khi mất mà không chủ thể nào can thiệp được ý chí của người để lại di chúc. Sau khi cha mẹ bạn mất thì di sản sẽ được chia theo nội dung di chúc. Nếu cha mẹ bạn để lại toàn bộ di sản cho bạn theo di chúc thì anh trai bạn sẽ không được hưởng nữa, trừ trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo khoản 1 Điều 644 Bộ Luật Dân sự năm 2015:

Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

 Nếu gia đình bạn sử dụng đất theo hộ gia đình thì chỉ một phần diện tích tương ứng với một phần quyền của một thành viên đã mất là di sản và có thể chia thừa kế