Tư vấn về tiền sử dụng đất theo Luật đất đai

Theo thông báo đóng tiền của Chi cục thuế huyện Bình Chánh thì tiền sử dụng  đất của tôi được tính theo giá đất ở năm 2003 = 100% theo khung giá qui định, tôi có thắc mắc vì sao tôi phải đóng tiền sử dụng đât bằng giá đất ở thì được Cán bộ Chi cục thuế giải thích tiền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê sang giao đất sử dụng ổn đinh lâu dài tương ứng bằng đất ở đô thị thì phải đóng 100% theo bảng giá đất của UBND thành phố qui định, vì vào năm 2003 không có hướng dẫn thu tiền sử dụng đất ổn định lâu dài cho mục đích sản xuất kinh doanh, theo thông tư 115 ngày 11 tháng 12 năm 2000 hướng dẫn thưc hiện Nghị định 38.
Do qui định, nếu không đóng tiền sử dụng đất sau 30 ngày kể từ ngày ban hành thì sẽ bị thu hồi Quyết định, nên tôi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn thường xuyên liên hệ chi cục thuế để xin xem xét lại. Tôi được Chi cục thuế giải thích những trường hợp đóng tiền sử dụng đất theo quyết định giao đất Ổn định lâu dài theo giá đất ở, thì giá trị của khu đất của tôi được sử dụng ổn định lâu dài là đất ở, sau này tôi sẽ không phải đóng thêm tiền sử dụng đất khi xây dựng nhà ở .
Đến năm 2004, do sản xuất kinh doanh không hiệu quả, nên tôi đã chuyển sang xây dựng nhà ở để cho thuê đến nay.
Xin tư vấn dùm tôi :
1 - Vào năm 2003 tôi đóng tiền sử dụng đất như đã nêu trên có đúng với qui định của Luật đất đai năm 1993 hay không ?
2 - Nay nếu tôi xin cấp đổi lại giấy chứng nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở & Tài Sản Gắn Liền Với Đất  đối với căn nhà tôi đang sử dụng thì có phải đóng thêm tiền Sử dụng đất hay không ? nếu có đóng thì đóng bao nhiêu % theo giá đất ?
 

Ảnh minh họa

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, về việc đóng tiền sử dụng đất :
 
Điều 3 Nghị định 38/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định về các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất :
 
²1. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. (Sau đây gọi chung là Nghị định số 04/2000)... »
 
1.1. Tổ chức được Nhà nước giao đất.
 
a) Tổ chức được giao quản lý đất có rừng và giao đất để trồng rừng phòng hộ đầu nguồn; chắn gió, chắn cát bay; chắn sóng lấn biển; bảo vệ môi trường sinh thái; Các tổ chức được Nhà nước giao quản lý vườn quốc gia, khu rừng bảo tồn thiên nhiên, khu rừng văn hoá - lịch sử - môi trường.
 
b) Doanh nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất do Nhà nước giao trước ngày 1/1/1999 vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
 
c) Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; vào mục đích quốc phòng, an ninh; để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật, ngoại giao. Tổ chức được giao quản lý đất có công trình di tích lịch sử, văn hoá đã được xếp hạng;
 
d) Tổ chức sử dụng đất vào các mục đích công cộng:
 
+ Xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng.
 
+ Xây dựng nhà máy điện, trạm biến thế điện, hồ thuỷ điện, đường dây thông tin, đường dây tải điện, đường ống dẫn xăng dầu, đường ống dẫn khí, đài khí tượng thuỷ văn, các trạm quan trắc phục vụ nghiên cứu và dịch vụ công cộng, công trình thuỷ lợi, bến tàu, bến xe, bến phà, sân ga, vườn quốc gia, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở huấn luyện, tập luyện thể dục, thể thao, cơ sở phục hồi chức năng cho trẻ em khuyết tật, trung tâm dạy nghề, công trình văn hoá, tượng đài, bia tưởng niệm, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, trung tâm cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm, nghĩa trang, nghĩa địa, khu xử lý chất thải, bãi rác.
 
1.2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối theo quy định pháp luật về đất đai.
 
1.3. Tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất. »
 
Như vậy, bạn được Nhà nước giao đất và không thuộc các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất. Do đó, khi được Nhà nước giao đất thì trong quyết định giao đất phải ghi rõ đất được dùng với mục đích được quy định tại Điều 1 Mục II Phần A Thông tư số 115/2000/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Trong trường hợp này, do trong quyết định giao đất có ghi mục đích sử dụng đất là sử dụng để sản xuất kinh doanh nên bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để tính tiền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1.2 Điều 1 Mục II Phần B Thông tư số 115/2000/TT-BTC thì :
 
« 1.2. Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Trong trường hợp tiền thuê đất đã nộp ngân sách Nhà nước cho nhiều năm, tính đến thời điểm được chuyển mục đích sử dụng nếu còn dư thì số tiền dư đó được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước. »
 
Như vậy, trong trường hợp của bạn thì phải nộp số tiền bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi số tiền thuê đất còn dư tính đến thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
 
Thứ hai, theo khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì :
 
« 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
 
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. »
 
Như vậy, trường hợp bạn không chuyển mục đích sử dụng đất thì áp dụng quy định tại khoản 5 nêu trên, tức là bạn không phải nộp tiền sử dụng đất ngay cả khi phần diện tích sau khi đo đạc lại có sự chệch lệch nhiều hơn. Trường hợp bạn chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về tiền sử dụng đất theo Luật đất đai. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng !
C.V: Nguyễn Thúy - Công ty Luật Minh Gia