Tư vấn về thủ tục sang tên GCNQSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất

Lô đất em mua vẫn còn nằm chung trong sổ của chủ nhà bán đất. Bây giờ em muốn tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất em vừa mua và xây nhà ra sổ riêng có được không và em phải làm những thủ tục gì? ( tư vấn giúp em về tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoa màu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành thổ cư). Em chân thành cảm ơn.
 
 
TRẢ LỜI
 
Chào bạn!
 
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
 
1. Về hợp đồng mua bán đất và thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 
Thứ nhất, về giá trị pháp lý của Hợp đồng mua bán viết tay

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Hợp đồng của bạn là hợp đồng viết tay, không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là phải công chứng, chứng thực nên rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi bên bán gửi yêu cầu đến Tòa. Nếu bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự, các bên trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ phải trả lại đất cho bên bán.
Như vậy, Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng hợp đồng có công chứng. Đồng thời, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là trái pháp luật. Do đó, nếu hiện tại bên bán và bên mua không mâu thuẫn, tranh chấp thì bạn cần yêu cầu bên bán giao kết lại hợp đồng chuyển nhượng đất. Sau đó tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Về thủ tục được tiến hành như sau:
 
Các giao dịch, mua bán đất đai cần phải thực hiện tại các văn phòng công chứng công hoặc công chứng tư. Chỉ các giao dịch có xác nhận của văn phòng công chứng mới có giá trị đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành thủ tục pháp lý để sang tên quyền sử dụng đất, nhà (thủ tục trước bạ sang tên).

+   Quá trình thực hiện thủ tục tại văn phòng công chứng các bên (mua & bán) cần cung cấp các tài liệu, giấy tờ sau:
 
-    Chứng minh thư nhân dân,
-    Hộ khẩu,
-    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà của bên bán;
-    Nếu có quan hệ vợ chồng có thể mang theo giấy kết hôn;
 
+   Tại văn phòng công chứng việc mua bán sẽ được lập thành hợp đồng ( theo mẫu) có xác nhận của công chứng viên.
 
+   Thủ tục trước bạ sang tên được tiến hành tại Văn phòng nhà đất - Trực thuộc UBND huyện hoặc UBND Quận nơi có mảnh đất đó.
 
Về thủ tục trước bạ sang tên, bạn có thể tham khảo tại đây: https://luatminhgia.com.vn/hoi-dap-dat-dai/huong-dan-thu-tuc-truoc-ba-sang-ten-nha-dat.aspx

2. Về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Để được xây nhà ở trên phần đất là đất nông nghiệp, bạn cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 57Luật Đất đai 2013.

Về trình tự, thủ tục, chúng tôi đã có bài cụ thể, bạn có thể tham khảo tại đây: https://luatminhgia.com.vn/hoi-dap-dat-dai/tu-van-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-phi-nong-nghiep.aspx

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về thủ tục sang tên GCNQSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!

CV: Dương Thanh Bình