Tư vấn về thủ tục hợp thửa đất và thuế chuyển mục đích sử dụng đất

Năm 1996, em tôi lập lập gia đình và được cha mẹ tôi xây cho một căn nhà cấp 4 để ở riêng ngay trong vườn.

Năm 2003, thực hiện chủ trương làm giấy CNQSDĐ của địa phương, bố tôi đã làm thủ tục để được cấp sổ đỏ, lúc đó ông đã có ý định cắt cho em tôi bớt một phần đất đã làm nhà riêng là 500 mét vuông để làm giấy riêng nên khi đo đạc ông đã đề nghị đo tách chừa diện tích đó lại, diện tích còn lại là 2000 mét vuông bố tôi đã làm đứng tên thể đỏ, (trong đó 400 m2 là đất ở), còn phần đất chừa lại cho em tôi đang ở đến nay vẫn chưa làm sổ.

Xin hỏi luật sư là bây giờ bố tôi xin làm thủ tục hợp thửa đất em tôi đang sử dụng thành 1 thửa như hiện trạng gốc ban đầu là 2500 m2 có được không? Cần làm những thủ tục gì ạ?

Và theo tôi được biết, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy định thi hành luật đất đai 2013, tại Điều 18, K1 có ghi là một trong những giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại điểm g, K1, Đ 100 luật đất đai là: CÓ TÊN TRONG SỔ MỤC KÊ, Vậy đối chiếu với điều kiện thửa đất của bố tôi thì có được công nhận lại hạn mức đất ở là gấp 5 lần hạn mức như theo quy định tại K2 Đ. 103 luật đất đai không ạ? (thực chất chúng tôi muốn hợp thửa, sau đó bố tôi sẽ xin chuyển sang đất ở...)

Kính mong các Luật sư tư vấn giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!
 

Tư vấn về thủ tục hợp thửa đất
 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về thủ tục hợp thửa đất.

Mảnh đất được hợp thửa phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…”

Trong đó, hồ sơ đề nghị hợp thửa đất sẽ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ bao gồm:

Đơn xin hợp thửa đất (Theo mẫu số 16/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất muốn hợp thửa và các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về việc công nhận hạn mức đất.

Điều 18 Nghị định 43/2014 hướng dẫn Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai, như sau:
“Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980…”

Như thông tin bạn cung cấp, thì diện tích đất 2000m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2003, mặt khác điện tích đất này cũng có tên trong sổ Mục kê đất đai lập từ năm 1982 thời kỳ thực hiện Chỉ thị 299-ttg ngày 10/11/1980

Khoản 2 Điều 103 quy định như sau: “...Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này”

Như vậy, việc áp dụng tính diện tích đất ở theo hạn mức đất được quy định tại tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai 2013 chỉ áp dụng trong trường hợp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác theo quy định tại Điều 100 (ở đây là sổ mục kê) không ghi nhận cụ thể diện tích đất ở là bao nhiêu. Như thông tin bạn cung cấp, thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bố bạn được cấp năm 2003 đã ghi nhận cụ thể diện tích đất ở trong tổng số 2000m2 đất là 400m2. Nên việc áp dụng cách tính diện tích đất ở theo hạn mức ở sẽ không được áp dụng trong trường hợp của bố bạn.

Bởi vậy, nếu bố bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao thành đất ở thì bố bạn sẽ phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời phải nộp “tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” .(theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất )

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về thủ tục hợp thửa đất và thuế chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
Luật Gia: Nguyễn Thảo - Công ty Luật Minh Gia