Tư vấn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở

TRẢ LỜI: Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, theo thông tin chị cung cấp tôi xin trả lời như sau:
 
Thứ nhất: Theo quy định của pháp luật hành về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp người sử dụng đất không phải nhưng muốn sử dụng vào mục đích làm nhà ở thì phải chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
 
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
 
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy chị muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì chi phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
 
 Thứ hai: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất :
 
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 
Do đó đối với trường hợp của chị, khi chuyển mục đích sử đất chị cần phải nộp những khoản lệ phí như trên.
 
Thứ ba: theo quy định tại khoản 5  Điều 3 Luật xây dựng 2014 quy định:
 
“ Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân dịa ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kĩ thuật, không gian công cộng khác.”
 
Tại khoản 4 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm.
 
4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
 
Bên cạnh đó tại khoản 10 Điều 44 Luật xây dựng quy định:
 
10. Người nào có hành vi cắm mốc chỉ giới, cốt xây dựng sai vị trí, di dời, phá hoại mốc chỉ giới, cốt xây dựng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính, truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
 
Như vậy dựa trên những quy định của pháp luật hiên hành thì chị không được phép xây dựng nhà ở trên hành lang lộ giới, trừ trường hợp chị được cấp giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng có thời hạn khi chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và cam kết tự phá vỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn.
 
Thứ tư: theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định:
 
Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
 
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
Như vậy khi hết hạn sử dụng đất thì chị có thể nộp hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất.
 
Thứ năm : theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai 2013 quy định về trường hợp Nhà nước thu hồi đất không đuợc bồi thường về đất:
 
Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
 
Như vậy nếu chị không thuộc một trong những trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất thì chị được bồi thường khi bị thu hồi đất, và việc bồi thường này sẽ tuỳ thuộc vào loại đất và vì mục đích gì ví dụ như mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
 
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng 

CV Nguyễn Lương - Công ty luật Minh Gia