Tư vấn về thu hồi đất nông nghiệp.

Theo tôi được biết, trường hợp của tôi được Nhà nước hỗ trợ về đất ở còn anh tôi được bồi thường về đất nông nghiệp. Xin Luật sư cho tôi hỏi việc bồi thường, hỗ trợ về đất như trên là đúng hay sai, nếu đúng thì căn cứ vào Điều Luật nào? Trong thời gian chưa có quyết định thu hồi nhưng đã có thông báo thu hồi đất tôi có được chuyển mục đích sang đất ở hay không? Nếu tôi xin cấp giấy chứng nhận sau khi đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích thì liệu tôi có bị xử phạt do vi phạm hay không, tôi sẽ được cấp giấy đất nông nghiệp hay đất ở và tôi có được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã xây dựng hay không? Trên đây là những thắc mắc của gia đình tôi và những người hàng xóm xung quanh, hiện chúng tôi đang rất lo lắng vì đã gần hết thời gian được khiếu nại.

Kính mong Luật sư cho tôi ý kiến tư vấn!Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Về bồi thường đất và nhà, công trình trên đất khi nhà nước thu hồi đất:

Căn cứ theo Điều 74 luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Và căn cứ theo Điều 77 luật đất đai năm 2013 quy định về bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Đất của hai anh em bạn là đất nông nghiệp nên khi nhà nước thu hồi đất sẽ thực hiện bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích là đất nông nghiệp, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Ngoài ra hai anh em bạn có thể được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất nông nghiệp theo Điều 77 luật đất đai.

Căn cứ theo Điều 92 luật đất đai năm 2013 trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”

Như vậy, trong trường hợp này, hai anh em bạn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là sử dụng sai mục đích nên sẽ không được đền bù đối với hai căn nhà trên.  

Bạn nói: nhà bạn được xây dựng năm 2003 nên được nhà nước bồi thường về đất ở là không đúng căn cứ theo Điều 10 thông tư số 14/2009/TT- BTNMT quy định về xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình như sau: 

Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình quy định tại Điều 20 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

1. Nhà, công trình khác được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường theo quy định tại Điều 24 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.

2. Nhà, công trình khác không được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất và xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được bồi thường theo quy định tại Điều 24 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; nếu xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau, xây dựng không đúng với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì không được bồi thường. Trong trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ từng trường hợp cụ thể cho phù hợp với thực tế tại địa phương.

Như vậy, nếu căn cứ vào thông tư 14/2009/ TT- BTNMT về bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì Nhà, công trình khác không được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất và xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được bồi thường theo quy định tại Điều 24 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thì hành hiện nay đã hết hiệu lực và bị thay thế bằng luật đất đai 2013 và nghị định 47/2014/NĐ – CP hướng dẫn về bồi thường hỗ trợ, tái định cư.

Việc đền bù đất, tài sản trên đất sẽ áp dụng luật tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo luật đất đai năm 2013 thì nhà, công trình khác được xây dựng trái phép, sai mục đất sẽ không được nhà nước bồi thường nên nhà hai anh em bạn xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp sẽ không được bồi thường.

2. Có được chuyển mục đích sử dụng đất khi có thông báo thu hồi đất không?

Căn cứ theo Điều 49 Luật đất đai năm 2013:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Như vậy, nếu như tại địa phương bạn đã có thông báo thu hồi đất thì bạn sẽ không được thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất nông nghiệp thì bị xử lý như thế nào?

Việc hai anh em bạn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà không thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, không xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trái quy định của pháp luật. Hành vi xây dựng trái phép này có thể bị xử phạt về hành chính tùy theo mục đích sử dụng đất cụ thể ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 102/2014/NĐ – CP và có thể bị buộc phải tháo dỡ nhà khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất. Và hiện nay mảnh đất này đang nằm trong phần đất bị thông báo phải thu hồi nên bạn sẽ không thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Do đó, bạn chỉ được phép sử dụng đất đúng với mục đích được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Căn cứ theo Khoản 7 Điều 35 nghị định 43/2014/NĐ – CP  Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với “tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép”. Do đó, căn nhà hai anh em bạn xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về thu hồi đất nông nghiệp.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Cv: Vũ Nga – Luật Minh Gia.