Tư vấn về tách thửa đất đai

Cuối năm 2013 ông anh họ có sang đề cập chuyện làm sổ đỏ sang tên cho anh thì vì công việc xây dựng cần đặt cắm sổ đỏ ở công ty nên bố tôi cũng đặt từ 2008 và chưa rút ra, do yêu cầu luôn nên bố tôi có nói sẽ rút nhưng sẽ mất thời gian, vì nếu năm 2010 bảo rút ra thì đơn giản hơn.
Tháng 4/2015 thì mới rút đc sổ về, anh họ tôi muốn sang tên nhưng vì là sổ đỏ đất ao, anh chỉ mua 1 nửa nên muốn sang tên thì phải chuyển cả miếng về đất thổ cư trước rồi mới tách được. Mọi rắc rối bắt đầu từ đây. Anh bảo bố tôi bỏ tiền ra để chuyển nửa miếng còn lại, nhưng do không có nhu cầu sử dụng nên bố tôi từ chối việc tự dưng bỏ 1 đống tiền ra làm. Vấn đề này tôi cũng đã tham khảo y kiến của các bác các chú khác thì ai cũng đồng tình rằng đất ko sử dụng chả ai đi bỏ đống tiền ra làm cả. Bố tôi đề nghị chờ bán nốt mảnh còn lại rồi làm 1 thể thì anh họ ko nghe. ( các nhà xung quanh đã xây nhà cũng còn đang chờ tách sổ đỏ tương tự nhà tôi họ rất thoải mái)
Anh đề xuất phương án mua nốt thì bố tôi cũng hét giá 1 tỷ mua đc thì mua, những mong ông cháu có thiện chí thì xem mua đc bao nhiêu thì đề xuất còn mình tâm lý ng bán hét thế nào thì cứ hét đã, anh họ tôi chỉ bảo 1 tỷ ko mua đc nên ko đề xuất gì thêm.
2 phương án ko có tiếng nói chung nên anh bảo vậy thì hoàn lại tiền. Nói hoàn lại thức sự rất khó, biết hoàn lại bao nhiêu giá gốc hay lãi như nào. Nếu như nói về tình! Mua bán xong thì miễn trả lại, anh mua đất của anh sau 5 năm nếu ko thích thì anh đoi trả đất lấy lại tiền. Luật sư bảo bình thường có ai "hoàn" lại hàng đã mua không? Nhưng vì ng nhà nên bố tôi cũng đồng ý hoàn lại nhưng muốn biết rõ muốn hoàn lại chính xác ntn thì nói rõ thì anh tôi chỉ bảo tuỳ tâm nhưng "phải trả". Bố tôi nghe vậy thì nổi giận vì cho rằng mua bán chứ ko phải vay mượn nên sao có chuyện "phải trả"? Thế là quyết định ko hoàn gì nữa, đất anh anh cứ bán cho ai tuỳ anh. Và như vậy nội bộ gia đình lục đục.
Nói cho cùng thì lỗi là do lúc đầu mua bán 2 bên không thống nhất rõ giấy tờ chuyển đổi ngay từ đầu, bên mua cũng ko à ơi gì thì thường chả bên bán nào ngta cứ hô hào mày làm cái A làm cái B. Tôi cũng góp ý phương án là anh bán đi, bán đến những đối tượng ngta cần mua để ở, nói rõ tình hình sổ đỏ mua thì chờ tách sau chứ không có ngay, ok thì mua ko thì tìm ng khác thì ông anh cũng khăng khăng không nghe bảo sổ đỏ chưa có bán ai mua. Thực sự tôi hiểu chỉ là nguỵ biện, cả dãy cạnh mảnh đất nhà tôi ngta cũng mua được mà mình lại ko bán đc cho ai nghe thật vô lý. 
Vậy tôi muốn luật sư tư vấn phương hướng giải quyết tranh chấp 1 cách đẹp nhất trên phương diện phù hợp vs pháp luật. Và rất mong được nghe chia sẻ suy nghĩ đánh giá cá nhân của luật sư về trường hợp này. 
Xin trân thành cảm ơn và chờ hồi âm sớm.
 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp, tại thời điểm mua bán diễn gia giữa hai bên là vào năm 2009. Do đó, việc mua bán đất đai sẽ tuân theo quy định của Luật đất đai 2003. Theo Luật đất đai 2003, việc mua bán đất đai được phép thực hiện khi có đủ các điều kiện như sau:

Điều 106 – Luật đất đai 2003. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ vào các quy định trên, do có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán giữa bố và chú bạn sẽ không bị tuyên vô hiệu nếu như có tranh chấp xảy ra và có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc tách thửa trong thời điểm Luật đất đai 2013 hiện nay nay có hiệu lực thì việc tách thửa đưuọc quy định như sau:

Điều 167 – Luật đất đai 2013. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Điều 29 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 75 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
 
Căn cứ vào các quy định trên, việc tách thửa chỉ cần phụ thuộc vào diện tích đưuọc phép tách do UBND tỉnh ban hành chứ không phụ thuộc vào việc đất đã chuyển mục đích sử dụng hay chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, việc cơ quan quản lý đất đai yêu cầu chuyển mục đích sử dụng cả mảnh đất ao sang thổ cư là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về tách thửa đất đai. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!              
Luật gia Đào Quang Vinh - Công ty Luật Minh Gia