Tư vấn về hợp đồng mua bán nhà ở

 Câu hỏi tư vấn: Tháng 3/2014, em có đặt cọc 100 triệu để mua 01 mảnh đất, 01 ngôi nhà trên đất giá là 800 triệu đồng (có người làm chứng). Thỏa thuận sau 1 tháng sẽ thanh toán cho bên bán và họ sẽ có trách nhiệm giao bìa đỏ, bàn giao mảnh đất và ngôi nhà cho em. Cam kết là nếu bên nào sai sẽ phải chịu phạt 50 triệu đồng. Sau đó em không mua nữa, chấp nhận bị mất 50 trong số 100 triệu tiền đặt cọc. Nhưng đến nay khi đòi thì bên bán không trả 50 triệu còn lại cho em. Nhờ luật sư hướng dẫn em cách để em đòi lại 5

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, theo thông tin bạn cung cấp tôi xin trả lời như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có đặt cọc 100 triệu đồng để mua 01 mảnh đất và 01 ngôi nhà. Theo như thỏa thuận, khi bạn vi phạm, bạn chịu phạt 50 triệu đồng. Tuy nhiên, người bán lại không trả lại 50 còn lại triệu cho bạn nên phát sinh tranh chấp giữa các bên. 

Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch đặt cọc như sau: 

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, về cơ bản, trong quan hệ đặt cọc, bên nào vi phạm sẽ phải chịu phạt vi phạm đúng bằng số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc phạt cọc thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận này. 

Đối chiếu vào trường hợp của bạn, bạn chỉ có trách nhiệm chịu phạt 50 triệu, 50 triệu còn lại người bán - người nhận cọc phải trả lại cho bạn theo như thỏa thuận. Do đó, việc người bán không trả lại cho bạn số tiền 50 triệu là không phù hợp với quy định pháp luật. 

Để đòi lại số tiền này cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khởi kiện đến Tòa án cấp huyện nơi người bán cư trú (trường hợp có yếu tố nước ngoài thì khởi kiện tại Tòa án cấp tỉnh). Đồng thời, khi khởi kiện, bạn cần phải cung cấp cho Tòa án những tài liệu, chứng cứ chứng minh về số tiền đặt cọc và nội dung thỏa thuận của các bên để Tòa án xem xét thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.  

Trân trọng!