LS Hồng Nhung

Tư vấn về hợp đồng mua bán đất không thực hiện công chứng

Ngày 15/6/2015, tôi có mua một miếng đất trị giá 900 triệu, tôi đưa trước 500 triệu. Tôi có làm giấy tay: có chữ ký của người bán, người mua và người làm chứng, nhưng không có xác nhận công chứng.


Hỏi: Quá trình sang nhượng chưa xong, thì đầu tháng 3/2016 người bán đất cho tôi bị vỡ nợ (người bán đất làm chủ hụi). Bà ấy tặng miếng đất đã hợp đồng bán cho tôi sang con gái bà ấy. Trong lúc sang tặng miếng đất ở uỷ ban nhân dân phường, tôi phát hiện và đã bắt mẹ, con bà ấy ký vào tờ giấy cam kết là khi hoàn tất thủ tục tặng cho, con gái bà phải lập tức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi theo đúng thỏa thuận. Bây giờ, chúng tôi cũng đang tiến hành thủ tục sang nhượng, tôi đã đi công chứng giấy tờ cần thiết, thị xã đã nhận hồ sơ và hẹn tôi ngày 20/04/2016 đóng thuế và nhận quyền sở hữu đất. Vấn đề tôi xin luật sư giúp là: Tòa có hủy hợp đồng tặng cho giữa bà ấy và con gái bà ấy không? Nếu hủy thì quyền lợi của tôi có bị ảnh hưởng không? Khả năng tôi sở hữu được miếng đất tôi mua trong tình trạng này là bao nhiêu? Bởi vì bà ấy bị vỡ hụi hơn 2 tỷ và mọi người đã làm đơn tố cáo lên tòa án. Nếu tôi không được sở hữu tài sản tôi mua hợp pháp như trên, tôi phải làm gì?
 
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
 
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Mà trường hợp của bạn không thuộc trường hợp tại Điểm b Khoản 3 Điều này:
 
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
 
Như vậy, trước thời điểm người bán đất cho bạn bị vỡ nợ, việc mua bán mảnh đất mà bạn đã giao trước 500 triệu là không đúng quy định của pháp luật do không công chứng/chứng thực, vì vậy giao dịch đó là vô hiệu.
 
Ngoài ra, điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai như sau:
 
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
 
b) Đất không có tranh chấp;
 
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
 
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

 
Theo đó có hai trường hợp có thể xảy ra:
 
Thứ nhất, quyền sử dụng đất không bị người sử dụng đất đem đi thế chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án sau khi người đó vỡ nợ. Trong trường hợp này việc người sử dụng đất thực hiện hợp đồng tặng cho cho con gái mình là hợp pháp và việc chuyển nhượng mà bạn thực hiện là đúng pháp luật. Mảnh đất đó sẽ thuộc quyền sử dụng của bạn sau khi thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết và theo thỏa thuận bạn trả nốt số tiền còn thiếu mà hai bên đã thỏa thuận trước đó và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền caaos GCNQSD đất.

Thứ hai, quyền sử dụng đất bị người sử dụng đất đem đi thế chấp và bị kê biên để bảo đảm thi hành án sau khi người đó vỡ nợ.

“Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ” (Khoản 1 Điều 716 Bộ luật dân sự 2005). Trong trường hợp quyền sử dụng đất bị thế chấp một phần, thì phần còn lại của mảnh đất vẫn có thể chuyển nhượng, tặng cho. Vì vậy, bạn vẫn có thể lựa chọn mua một phần của mảnh đất nếu thấy thích hợp và thỏa thuận lại về giá cả.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất bị thế chấp toàn bộ, người sử dụng đất không được thực hiện quyền tặng cho cho con gái của mình vì đã vi phạm Điểm c Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai. Hợp đồng tặng cho không hợp pháp thì việc chuyển nhượng sau đó giữa bạn và người con gái là trái pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về hợp đồng mua bán đất không thực hiện công chứng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
CV Quách Vũ Ngọc Hà - Công ty Luật Minh Gia

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo