Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định pháp luật hiện hành để thực hiện hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cần thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tuy nhiên, vì sự chủ quan và chưa tìm hiểu rõ về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt động này không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng dẫn tới khó khăn trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu về thủ tục và tính chất pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng viết tay, bạn có thể liên hệ tới Luật MInh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những vấn đề sau:

- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thực hiện ký kết bằng văn bản có hiệu lực hay không?

- Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu thêm tại một số tình huống tư vấn sau đây:

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng miệng, không có công chứng có được công nhận hay không?

Hỏi: Xin chào luật sư luatminhgia! Tôi có 1 số vấn đề nhờ các luật sư tư vấn như sau: Ba tôi có 5 người con trai, năm 2013, ba tôi có làm hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất cho một người anh của tôi (đất nông nghiệp làm ruộng). Hai bên đã ký tên trong hợp đồng và có xác nhận của UBND xã nơi ba tôi ở và tọa lạc của thửa đất đó. Tuy nhiên, trong hợp đồng không có thể hiện ngày tháng xác nhận của UBND xã, chỉ thể hiện chức danh người đại diện xác nhận và có đóng con dấu đỏ của UBND xã. Và đến thời điểm hiện nay, người anh của tôi vẫn chưa đi đăng kí đứng tên quyền sử dụng đất.Đến năm 2015 , ba tôi mua lại chính mảnh đất này từ người anh của tôi, đã giao tiền đầy đủ, việc mua bán, giao tiền chỉ là thỏa thuận miệng chứ không có giấy tờ hoặc hợp đồng mua bán gì cả, nhưng có sự chứng kiến của các anh em tôi.Cuối năm 2016, ba tôi bị bệnh qua đời và không có để lại di chúc.Giờ người anh của tôi có nói rằng không có việc mua bán lại đất cho ba tôi, đất này là của ba tôi tặng cho anh ấy trước đây, có làm hợp đồng tặng cho. Anh ấy có ý định căn cứ vào hợp đồng tặng cho mà trước đây ba tôi đã kí tên để đề nghị Phòng tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh ấy đứng tên sở hữu. Vậy xin hỏi:

1/ hợp đồng tặng cho không thể hiện ngày tháng xác nhận của UBND xã như thế có hiệu lực pháp luật không?

2/ cá nhân tôi được biết thì hợp đồng tặng cho này được xác nhận của UBND xã vào năm 2013. Đến nay là tháng 4/2017, hợp đồng này có còn hiệu lực để đề nghị Phòng tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận QSD đất cho người anh của tôi không?

3/ Tất cả ba người anh còn lại đều đồng ý cho tôi đứng tên sở hữu mảnh đất này. Tôi có thể đề nghị hủy hợp đồng tặng cho mà trước đây ba tôi đã kí cùng với người anh của tôi không? Nếu được thì trình tự, thủ tục phải làm như thế nào?Nhờ các luật sư tư vấn dùm, xin chân thành cảm ơn. Thân ái kính chào!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn cho công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được tư vấn về trường hợp này như sau:

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hợp đồng tặng cho giữa ba và con trai.

Căn cứ theo Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định :

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Đối chiếu với quy định nêu trên thì những hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì sẽ không phù hợp với quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Quy định của Bộ luật dân sự 2015 có thêm nội dung những văn bản không được công chứng, chứng thực mà đã thực hiện  it nhất 2/3 nghĩa vụ thì vẫn có thể được công nhận nên anh bạn vẫn có thể sử dụng hợp đồng tặng cho để làm thủ tục sang tên  mặc dù hợp đồng chưa có công chứng, chứng thực hay xác nhận của xã, phường thị trấn.

Thứ hai, nếu ba người anh còn lại muốn chuyển nhượng cho bạn thì bạn phải xác định ba người anh có quyền sở hữu hay không? Bởi diện tích đất khi đã có hợp đồng tặng cho anh trai thì đó là đất của anh trai; bạn phải chứng minh giao dịch mua bán giữa bố và anh trai để xác định lại quyền sở hữu của bố thì mới có căn cứ chia thừa kế chứ không nên yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho vì hợp đồng tặng cho được tạo lập hợp pháp. Nếu chứng minh được có hợp đồng mua bán của anh trai và bố thì có quyền yêu cầu xác định quyền sử dụng vẫn là của bố, gia đình là thủ tục khai nhận phân chia di sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh, theo đó, anh có thể tham khảo một số bài viết sau:

Tư vấn về thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế

Tuy nhiên, nếu xác định là di sản thừa kế từ bố thì di sản này được chia đều cho 5 người con, theo đó mỗi người sẽ được hưởng phần như nhau trong di sản bố để lại. Cho nên, nếu như 3 người anh còn lại chuyển cho anh thì anh vẫn cần có sự chuyển nhượng của người anh sau để được sở hữu toàn bộ diện tích đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn Phương Lan - Luật Minh Gia