Tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ

Câu hỏi: Xin chào Văn phòng luật Minh Gia! Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi về việc chuyển nhượng đất đai nhưng chưa sang tên sổ đỏ như sau: Vào năm 2017 tôi được chồng tặng, cho mảnh đất do chồng tôi đứng tên quyền sử dụng đất. Hai vợ chồng tôi đã ký hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất dưới sự chứng kiến của công chứng viên tại văn phòng công chứng, thời điểm nhượng, cho, tặng QSDĐ không có tranh chấp, cả hai bên đều ký tên và lăn tay vào hợp đồng trên. Nhưng do bận rộn việc gia đình nên tôi chưa đi đăng ký sang tên. Luật sư cho tôi hỏi: nếu như đã ký hợp đồng tặng, cho có công chứng mà chưa sang tên thì sau này chồng tôi nếu có ý định bán, hay tặng cho người khác thì có được hay không? Nếu lúc chồng tôi bán mà tôi đưa hợp đồng này ra thì có còn hiệu lực pháp lý nữa hay không? Xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Với yêu cầu của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện giữa hai vợ chồng bạn và được xác lập dưới hình thức hợp đồng tặng cho có công chứng tại văn phòng công chứng nên hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp theo quy định pháp luật. Cụ thể:

Khoản 3, Điều 167, Luật đất đai 2013 quy định: 

" 3. Việc công chức, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Khoản 2, điều 5, Luật công chứng 2014 quy định: 

" Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác."

Đối chiếu theo quy định trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng có hiệu lực thi hành với các bên liên quan. Khi đó, hai bên có các quyền và nghĩa vụ đối với nhau. 

Trong trường hợp của bạn, Hợp đồng này là hình thức ràng buộc pháp lý, bắt buộc chồng bạn có nghĩa vụ phải chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Do đó, mặc dù chưa sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chồng bạn không có quyền trên mảnh đất đó nữa. Vì vậy, chồng bạn cũng không thể bán hay chuyển nhượng mảnh đất này. 

Thứ hai, Nếu chồng bạn vẫn cố tình bán hay chuyển nhượng mảnh đất này thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết việc thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất của chồng bạn theo như thỏa thuận đã giao kết trong văn bản thỏa thuận.

Trân trọng. 

Phòng luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia.