Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

1. Luật sư tư vấn quy định của pháp luật đất đai.

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường đất đai ngày càng có giá trị, vì vậy những vấn đề liên quan đến đất sđai ngày càng được người dân quan tâm. Vậy chủ sở hữu đất đai được thực hiện những quyền nào? Trình tự thủ tục thực hiện ra sao?

Đây là thắc mắc, đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về luật đất đai, thực hiện các trình tự thủ tục liên quan đến vấn đề đất đai.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2. Luật sư tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất .

Câu hỏi tư vấn: Chào luật sư! Em có vài vấn đề cần giải đáp!

1. Bà ngoại Tôi có mảnh đất khá lớn, chia cho mẹ tôi một phần nhỏ khoảng 50m2, nhưng mảnh đất đó là đất nông nghiệp. Nhưng phần đất của mẹ đã có giấy chứng nhận sở hữu đất do chính quyền cấp. Vậy nay mẹ tôi muốn xây dựng nhà, phải chuyển đổi thành đất thổ cư. Vậy chỉ cần đóng thuế phần đất mẹ tôi đã được chia hay phải đóng mảnh đất lớn của bà? 

2. Bố mẹ tôi có 1 căn nhà có sổ đỏ đứng tên mẹ tôi. Bố tôi đã mất từ năm 1995, nay mẹ tôi đã 81 tuổi vẫn sống độc thân từ khi chồng chết tại căn nhà trên ở Kim Liên, Hà Nội. Mẹ tôi muốn cho tặng tôi (sang tên căn nhà trên cho tôi để tiện sử dụng về sau). Tôi và Mẹ tôi cần có những thủ tục gì để hoàn thành việc trên. Tôi đang đăng ký hộ khẩu tại Hà Nội Mong được hướng dẫn. Trân trọng.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển mục đích sử dụng đất 

Theo thông tin bạn cung cấp bà ngoại bạn chia cho mẹ bạn một phần đất 50m2 đất nông nghiệp, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện mẹ bạn muốn xây nhà nên muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư. Đây là trường hợp thuộc quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nên mẹ bạn sẽ phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Việc mẹ bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, gia đình bạn còn phải tiến hành nộp lệ phí trước bạ nếu đất nhà bạn thuộc trường hợp đã được cấp Sổ mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 1 m2 (đồng/m2) tại Bảng giá đất

Và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%. (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

Việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ sẽ chỉ thực hiện đối với phần đất mà mẹ bạn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy mẹ bạn sẽ chỉ nộp tiền với số diện tích đất mẹ bạn xin chuyển mục đích chứ sẽ không phải nộp với toàn bộ mảnh đất lớn của bà bạn.

Thứ hai, về tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất

Theo thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn có một căn nhà bố bạn đã mất năm 1995, nay mẹ bạn đã 81 tuổi sống độc thân tại căn nhà nên chúng tối xác định căn nhà này là tài sản chung của bố mẹ bạn. Hiện mẹ bạn muốn tặng cho căn nhà này cho bạn. Vì thông tin bạn cung cấp không đầy đủ về việc ngoài bạn ra thì bố mẹ bạn có mấy người con? Sau khi bố bạn mất thì đã thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế chưa? nên chúng tôi giả sử bố mẹ bạn có một người con duy nhất là bạn, sau khi bố bạn mất gia đình bạn đã tiến hành thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Do đó, việc tặng cho ngôi nhà của bố mẹ bạn cho bạn sẽ được thực hiện như sau:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ sang con trước tiên bạn và  mẹ bạn phải đến một văn phòng công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này ( Hợp đồng này được lập theo mẫu).

* Các giấy tờ mẹ bạn cần cung cấp khi công chứng, chứng thực gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất;

Trường hợp tặng cho một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau: Hồ sơ kĩ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà được phòng tài nguyên kiểm tra, xác nhận

- Trường hợp có các giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản) thì không cần giấy chứng tử;

 - Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho ( nếu có) như: Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu….

* Giấy tờ mà bạn cần cung cấp

- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.

 - Sổ hộ khẩu 

 - Phiếu yêu cầu công chứng

Sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...