Tư vấn luật đất đai liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất

Nhà chỉ có 2 anh em nên không có tranh chấp gì xảy ra cả. Nhưng có vấn đề là chú hàng xóm sau nhà tôi có mua giấy tay 5m đất từ mẹ tôi bán từ rất lâu, nay ông ấy nộp hồ sơ hợp thức hóa nhà của ông ấy thì 5m đất đó chưa được tách ra từ đất của chúng tôi trong sổ đỏ. Huyện trả hồ sơ lại không chịu giải quyết và yêu cầu chúng tôi về xã. Xã yêu cầu chúng tôi tự kêu địa chính lên đo đạc lại các thứ vì đất có biến động. Nhưng sáng nay bên đo đạc đến thì khi họ xem lại hồ sơ, họ bảo rằng không thể đo và ra bản vẻ được. Vì căn cứ vào bản vẽ cũ trong sổ đỏ thì nhà chúng tôi không được xây đến hết miếng đất. Chúng tôi có trình giấy xin sữa chữa cất thêm phía sau, nhưng trên giấy tờ đó lại chỉ có xã cấp chứ không phải huyện. Và trong giấy chỉ cho phép cất sửa thêm có 7m, nhưng mẹ tôi lại cất hết phần đất còn lại luôn,tổng là 10m. Họ nói còn 3m đất dư chúng tôi tự ý cất, họ không dám vẽ, và cả 7m đã xin ở xã họ cũng không dám vì chỉ có cấp xã chứng trong khi thẩm quyền này lại do huyện nắm. HỎI bây giờ chúng tôi phải làm sao và làm thế nào để có thể sang tên xong mọi thứ. Mong luật sư tư vấn giúp. Tôi rất hoang mang không biết làm thế nào. Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư. Cám ơn rất nhiều.

Trả lời tư vấn: Cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Luật Minh Gia. Yêu cầu của bạn được tư vấn như sau:

Thứ nhất

Căn cứ theo Điều 62 Luật xây dựng 2003 có quy định:

Điều 62. Giấy phép xây dựng 

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
 

c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; 
 

d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;
 

đ) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.
 

3. Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch. "

Bạn cần quan tâm xem ở nơi mẹ bạn xây nhà tại thời điểm đó Ủy ban nhân dân cấp huyện có bắt buộc phải có giấy phép xây dựng không. Nếu không cần thì việc mẹ bạn xây nhà vượt quá xin phép với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là hoàn toàn phù hợp. Còn phải xin phép thì việc xây dựng vượt quá đó của mẹ bạn là trái quy định của pháp luật và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu phá dỡ.

Do đó, nếu muộn được hợp pháp hóa phần diện tích xây dựng trên thì hiện tại gia đình bạn cần xác nhận của UBND xã về việc xây dựng phù hợp với quy hoạch theo quy định tại điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai:

"Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

....................

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó".

Thứ hai

Trường hợp để có thể được cấp GCNQSDĐ gia đình bạn cũng cần giải quyết tranh chấp với người hàng xóm về việc mua bán chuyển nhượng 5 m2 đất nếu không thể thỏa thuận được với nhau về vấn đề này.

Thứ ba

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2013/NĐ-CP bao gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu).

- Biên lai đóng thuế đất hàng năm.

- Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng ổn định lâu dài.

- Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã).

- Sơ đồ thửa đất.

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.