Hỏi đáp pháp luật Đất đai

  • Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    • 21/09/2015
    • Phương Thúy
    • Câu hỏi tư vấn: Chào luật sư, Luật sư cho tôi hỏi. Gia đình tôi có 3 mảnh đất cùng đứng tên ba mẹ chồng tôi. Trước khi mất ba chồng tôi đã chuyển tên một sổ đỏ cho anh chồng. Giờ ông mất ko để lại di chúc gì và Giờ mẹ chồng tôi muốn nhượng một sổ đỏ cho vợ chồng tôi. Vậy cần có những thủ tục gì? Quy định thế nào? (Vợ chồng tôi đang ở với mẹ chồng). Tôi xin chân thành cảm ơn

     

    Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
     

    Trả lời: Chào bạn, Cảm ơn bản đã gửi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

    Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định như sau:

    “Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
    1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
    Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
    2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
    3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

     
    Theo như bạn đã nói, cả 3 mảnh đất cùng đứng tên ba mẹ chồng bạn, như vậy, 3 mảnh đất này là tài sản chung của bố mẹ chồng bạn. Trước khi bố chồng bạn mất, ông bà đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho anh chồng bạn. Vì vậy, bố mẹ chồng bạn hiện tại chỉ còn 2 mảnh đất. Do khi bố chồng bạn mất, ông đã không để lại di chúc, cho nên, về nguyên tắc 2 mảnh đất còn lại sẽ được chia đôi. Nghĩa là mẹ chồng bạn sở hữu một phần hai tổng khối tài sản chung của vợ chồng. 

    Thứ nhất, phần bất động sản của bố chồng bạn để lại.

    Để có thể chuyển quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất, mẹ chồng bạn cùng các con phải làm thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kết đối với phần tài sản của bố chồng bạn để lại trong khối tài sản chung vợ chồng.

    Căn cứ theo Điều 675, 676 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:

    "Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
    1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
    a) Không có di chúc;
    b) Di chúc không hợp pháp;
    c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;
    d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.
    2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
    a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
    b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
    c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế."
     
    "Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
    1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
    a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
    b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
    c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
    2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
    3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."
     
    Bố bạn mất không để lại di chúc nên di sản bố bạn để lại được phân chia theo pháp luật cho các đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Do bạn không nói rõ bố bạn có tất cả mấy người con và ông bà nội còn sống hay không cho nên giả sử bố bạn chỉ có 2 người con là chồng bạn và anh chồng bạn, mẹ chồng bạn còn sống và ông bà nội đã mất thì người thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế sẽ là mẹ chồng bạn, anh chồng bạn, và chồng bạn (vợ, và con của người chết). Chồng bạn có thể làm thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn nơi có bất động sản.

    Hồ sợ khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế gồm:
    Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của cơ quan công chứng nơi tiếp nhận yêu cầu của bạn;
    - Sổ đỏ;
    - Giấy chứng tử của bố bạn;
    - Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của mẹ chồng bạn và bố chồng bạn;
    - Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của mẹ chồng bạn
    - Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, sơ yếu lý lịch của anh chồng bạn và chồng bạn;
    - Giấy tờ chứng mình ông, bà nội của bạn đã chết.

    Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 7/1/2013 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của luật công chứng, sau khi kiểm tra hồ sơ nếu thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản. Trường hợp không có nơi thường trú thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

    Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo, cơ quan công chứng chứng nhận văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (Điều 57 Luật Công chứng năm 2014) hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế (Điều 58 Luật Công chứng năm 2014). Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện nơi có bất động sản.
     
    Thứ hai, phần bất động sản mẹ bạn được thừa kế.

    Do bố chồng bạn mất không để lại di chúc nên theo quy định của pháp luật, dù sổ đỏ chỉ đứng tên một mình mẹ chồng bạn những vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Để có thể chuyển quyền sử dụng đất , bạn có thể làm theo cách sau:
     
    Cách thứ nhất: Chuyển tài sản để mẹ chồng bạn đứng tên, sau đó mẹ chồng bạn làm hợp đồng tặng cho lại cho vợ chồng bạn. Cụ thể như sau:
    Sau khi hoàn thành thủ tục về công chứng đối với di sản do bố chồng bạn để lại và sổ đỏ đã được sang tên mẹ chồng bạn. Lúc này, chỉ có một mình mẹ chồng bạn là chủ sở hữu, mẹ chồng bạn sẽ có toàn quyền quyết định đối với khối tài sản này.
    Mẹ bạn có quyền thực hiện việc tặng cho một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất trên cho vợ chồng bạn.
     
    Điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như tặng cho, chuyển đổi, mua bán…được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
     
    "1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

    b) Đất không có tranh chấp;

    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

    d) Trong thời hạn sử dụng đất".
     
    Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:
     
    "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất đng sản quy định tại điểm b khoản này

    d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".
    Vợ chồng bạn cần chuẩn bị:  Chứng minh thư hoặc giấy tờ tùy thân của 2 bên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy khai sinh của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng (để làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế).
    Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì anh nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận/huyện trên địa bàn nơi có đất kèm theo bản sao giấy tờ tùy thân của các bên và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
     
    Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính tại kho bạc, anh nộp giấy tờ về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất để được cấp sang tên chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Cách thứ hai: làm thủ tục tại cơ quan công chứng để cả chồng bạn và mẹ bạn cùng đứng tên trong sổ đỏ. Sau khi sổ đỏ được cấp, mẹ chồng bạn sẽ lập văn bản thỏa thuận chia tài sản chung của các đồng sở hữu, theo đó mẹ bạn sẽ tặng cho vợ chồng bạn toàn bộ phần diện tích nhà đất của mẹ chồng bạn.

    Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

     

    Trân trọng
    Luật gia: Hoàng Phương Thảo - Công ty Luật Minh Gia. 

    Hotline: 1900.6169