Tư vấn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở và tách thửa

Nội dung tư vấn: Xin chào Luật sư! Gia đình em hiện tại đang ở trên mảnh đất diện tích 180m2, trong đó 102m2 là đất nông nghiệp khác: 50 năm, 78m2 là đất ở đô thị lâu dài đã được cấp GCN quyền sử dụng đất (sổ hồng) ngày 16/08/2013. Trên mảnh đất có nhà xây cấp 4, sổ đứng tên đồng sở hữu là em và chị gái em, nhận chuyển nhượng quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở từ bà ngoại em (do tại thời điểm làm sổ mẹ em đã mất nên bà em đã để tên đồng sở hữu). Hai chị em đã tách khẩu thành 2 hộ gia đình riêng. Hiện nay gia đình em có nhu cầu chuyển đổi 102m2 đất nông nghiệp thành đất ở và sau đó tách thành 2 sổ riêng. Mong luật sư tư vấn giúp em về thủ tục chuyển đổi và tách thửa. Số tiền gia đình phải nộp thêm khi chuyển đổi là bao nhiêu và thời gian hoàn thành thủ tục này là bao nhiêu ngày ạ? Em xin cảm ơn ạ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Với vấn đề của bạn, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở:

Căn cứ theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy, trong trường hợp của bạn muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, bạn cần tìm hiểu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất để xác định phần đất nông nghiệp của mình có được chuyển mục đích không.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên môi trường. Hồ sơ phải bao gồm các giấy tờ quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Bước 2: Phòng Tài nguyên môi trường tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, về việc tách thửa.

Sau đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đât, bạn muốn tách thửa thì cần đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiếu để tách thửa. 

Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Như vậy, khi tách thửa cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiếu, để nắm được thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin.

Theo quy định tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục tách thửa đất như sau:

"1.  Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường bao gồm Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK và Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện việc xác minh, đo đạc, chỉnh lý hồ sơ và nếu đủ điều kiện sẽ trao kết quả cho người sử dụng đất".

Thứ ba, về chi phí cần nộp:

Khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn sẽ phải nộp Tiền sử dụng đất theo quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất của địa phương bạn tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất đều là không quá 15 ngày.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.